.jpg)
В III квартале 2026 года в Болгарии зарегистрировали 45 312 продаж недвижимости против 58 184 годом ранее. Количество сделок сократилось на 22,1%, а в отдельных районах Черноморского побережья снижение оказалось еще заметнее.
Активность на рынке недвижимости Болгарии заметно снизилась. В III квартале 2026 года в стране зарегистрировали 45 312 продаж недвижимости. За тот же период 2025 года их было 58 184. Разница существенная — минус 22,1% за год.
Эти цифры содержатся в официальном отчете Агентства по вписваниям Болгарии (Агенция по вписванията) за июль–сентябрь 2026 года. Поквартальную статистику Имотного регистра — по-болгарски Имотен регистър, то есть государственного реестра недвижимости, — можно также посмотреть на официальном сайте Агентства по вписваниям .
Снижение заметно не только по стране в целом. На Черноморском побережье количество зарегистрированных продаж также уменьшилось, причем в некоторых важных для покупателей районах разница с прошлым годом измеряется десятками процентов.
Для покупателя это интересный сигнал. Но трактовать его стоит аккуратно: статистика не говорит о том, что недвижимость в Болгарии начала массово дешеветь. Скорее она показывает, что рынок стал менее активным и прежней скорости заключения сделок уже нет.
Бургас, Варна и Несебр: где активность снизилась сильнее
На побережье динамика существенно различается в зависимости от района.
В Службе по вписваниям — по-болгарски Служба по вписванията — в Бургасе в III квартале 2026 года зарегистрировано 2 047 продаж против 2 389 за аналогичный период 2025 года. Снижение составляет примерно 14,3%.
В Варне разница заметнее: 2 853 продажи против 3 870 годом ранее — примерно минус 26,3%.
Еще сильнее изменилась статистика Несебра, одного из ключевых районов курортной недвижимости. За июль–сентябрь 2026 года здесь зарегистрировано 1 857 продаж, тогда как годом ранее их было 2 951. Это снижение приблизительно на 37,1%.
В Поморие изменение оказалось гораздо менее выраженным: 601 продажа против 623, то есть около −3,5%. В Царево показатель снизился с 461 до 345 продаж, или примерно на 25,2%.
Получается неоднородная картина. Нельзя сказать, что все болгарское побережье движется одинаково: в одних районах количество сделок почти сохранилось на прошлогоднем уровне, в других снижение оказалось весьма заметным.
Что на самом деле показывает статистика Агентства по вписваниям
Здесь есть важный нюанс. В отчете речь идет именно о зарегистрированных продажах недвижимости, а не исключительно о продажах квартир.
Имотен регистър — Имотный регистр Болгарии — содержит сведения об актах, связанных с переходом, изменением или прекращением прав собственности и других вещных прав на недвижимость. В нем также регистрируются ипотеки и обременения. Поэтому статистику Агентства по вписваниям нельзя воспринимать как отчет только о рынке жилых квартир.
Есть и территориальная особенность. Цифры приводятся по Службам по вписванията — территориальным службам, в которых регистрируются соответствующие сделки и акты. Поэтому показатель, например, по Несебру не следует автоматически понимать как количество квартир, проданных исключительно в административных границах города Несебр.
Для анализа рынка эти данные все равно очень ценны: они позволяют сравнивать активность по периодам и видеть, где количество зарегистрированных продаж меняется особенно заметно.
Но есть вещь, которую отчет не показывает, — цены сделок. Поэтому уменьшение количества продаж само по себе еще не означает падения стоимости недвижимости.
Меньше сделок — еще не значит дешевле
Это принципиально важный момент для покупателя.
Если количество зарегистрированных продаж снизилось на 22,1%, из этого нельзя сделать прямой вывод, что цены должны снизиться на те же 22% или что рынок недвижимости в целом падает. Это разные показатели.
Количество сделок характеризует активность рынка. Цена показывает, на каких условиях продавцы и покупатели в итоге договариваются. Эти показатели могут некоторое время двигаться в разных направлениях.
Именно поэтому сейчас интереснее следить не только за средней ценой квадратного метра, но и за тем, как долго конкретный объект остается в продаже, сколько похожих вариантов предлагается рядом и насколько продавец мотивирован заключить сделку.
Когда покупательская активность снижается, продавцам сложнее рассчитывать на то, что практически любой объект быстро найдет нового собственника. Особенно если цена выставлена выше рынка или у квартиры есть очевидные недостатки.
И вот здесь позиция покупателя может стать сильнее.
Почему статистика ипотек заслуживает отдельного внимания
В отчете есть еще одна любопытная деталь. На фоне падения общего числа продаж количество зарегистрированных договорных ипотек не уменьшилось.
В III квартале 2026 года их зарегистрировано 14 407, тогда как за аналогичный период 2025 года — 13 945. Это примерно на 3,3% больше.
На первый взгляд показатели противоречат друг другу: продаж стало существенно меньше, а договорных ипотек — немного больше. Но напрямую сопоставлять их один к одному не стоит. Регистрация договорной ипотеки не означает автоматически отдельную покупку квартиры именно в этом квартале. Ипотека является самостоятельным видом вписываемого акта.
Тем не менее статистика показывает важную вещь: рынок не остановился, а сделки с использованием кредитования продолжаются. Поэтому корректнее говорить не об исчезновении спроса, а о снижении общей транзакционной активности.
Что изменилось для покупателя
Для человека, который ищет недвижимость в Болгарии, самое интересное начинается именно здесь.
На очень активном рынке покупателю часто приходится принимать решение быстро. Если привлекательный объект одновременно смотрят несколько человек, возможность долго сравнивать варианты или вести продолжительный торг ограничена.
Когда сделок становится меньше, ситуация меняется. Не по каждому объекту и не у каждого продавца, но появляется больше пространства для переговоров.
Особенно внимательно сейчас имеет смысл смотреть на три вещи: срок экспозиции объекта, количество аналогичных предложений и историю изменения цены.
Более подробно о проверке объекта, юридических нюансах и подготовке к покупке мы рассказываем в рекомендациях покупателям недвижимости в Болгарии .
Квартира, только появившаяся в продаже по адекватной рыночной цене, может вообще не предполагать серьезного торга. Другая ситуация — объект, который продается уже несколько месяцев, при этом в том же комплексе или районе есть несколько сопоставимых вариантов.
Здесь позиция покупателя заметно сильнее.
Вторичный рынок может быть особенно интересен
На вторичном рынке недвижимости Болгарии мотивация продавцов различается очень сильно.
Один собственник готов ждать год и практически не обсуждает цену. Другому необходимо завершить продажу в определенный срок. Именно поэтому средняя рыночная статистика не отвечает на главный вопрос конкретного покупателя: по какой цене реально можно купить именно эту квартиру?
При снижении количества сделок искать такие ситуации становится особенно интересно.
Причем переговоры — это не всегда только скидка. Предметом обсуждения могут стать мебель и техника, график платежей, сроки передачи объекта или другие условия сделки.
На курортах есть еще один фактор: в одном жилом комплексе одновременно могут продаваться несколько квартир от разных собственников. Формально это очень похожие объекты, но мотивация продавцов бывает совершенно разной. Поэтому две квартиры с близкой площадью и первоначальной ценой в итоге могут продаваться на разных условиях.
Стоит ли покупателю ждать дальнейшего снижения активности
Статистика за один квартал не позволяет уверенно прогнозировать дальнейшее направление рынка.
Из текущих данных нельзя сделать вывод, что цены обязательно начнут снижаться или что в следующем квартале количество сделок продолжит падать такими же темпами.
Практичнее использовать происходящее иначе.
Если подходящий объект уже найден, имеет смысл проверить его цену относительно аналогов и понять позицию собственника. Если выбор еще не сделан — посмотреть больше вариантов, чем обычно, особенно на вторичном рынке.
Покупателю сейчас необязательно пытаться угадать минимальную точку рынка. Важнее не переплатить за конкретный объект и использовать возможность для переговоров там, где она действительно существует.
Что мы рекомендуем покупателям на побережье
Свежая статистика хорошо показывает, почему нельзя оценивать рынок только по цене квадратного метра.
Например, существенное снижение количества зарегистрированных продаж в районе Несебра само по себе еще не означает, что хорошая квартира в востребованном комплексе должна продаваться со скидкой. Но если конкретный объект давно находится на рынке, собственник уже корректировал цену, а рядом есть сопоставимые предложения, аргументов для переговоров становится больше.
Именно поэтому перед покупкой имеет смысл сравнивать не одну-две квартиры, а весь конкурентный набор объектов в выбранной локации.
