.jpg)
Если вы из Финляндии и присматриваете «второй дом» у тёплого моря, Болгария даёт редкое сочетание: европейское право, доступные цены и понятные налоги — без скрытых барьеров для граждан ЕС. Главные сомнения у финских покупателей — можно ли купить землю, сколько реально стоят налоги и нотариат, как оформить регистрацию права и не переплатить, можно ли сдавать и не «попасть» на штрафы, где правда про такса поддержка и какие издержки ждать ежегодно.
В этом руководстве мы разложим всё по полочкам: цифры при покупке, владении, сдаче и продаже, таблицы расходов, пошаговый сценарий сделки и честный разговор о рисках. А в конце — персональный расчёт под ваш объект за 24 часа от наших юристов.
Что вы получите
| Раздел | Краткий обзор |
|---|---|
| конкретные налоги и сборы, как проходит сделка «день за днём» | |
| ежегодные платежи, коммунальные, такса поддержка с ориентирами | |
| режим для резидентов/нерезидентов, ставки и отчетность | |
| когда действует освобождение от налога на прирост капитала | |
| кто кредитует, в чём валюты и как оценивают риск | |
| примеры объектов и сценарии для финских покупателей |
Права граждан ЕС – Что можно покупать финнам
Начнём с главного: в ЕС у вас те же права покупать и продавать жильё, что и у граждан страны, включая Болгарию, — это база, на которую мы опираемся в вашей сделке.
| Тип недвижимости | Статус покупки | Особенности |
| Квартиры | Без ограничений | Равные права с местными |
| Дома с участком | Без ограничений | Включая дворовые территории |
| Коммерческие помещения | Без ограничений | Офисы, магазины, склады |
| Земельные участки | С 2012 года | Проверка целевого назначения |
| Сельхозугодья | Ограничения сняты | Усиленная юридическая проверка |
До сделки – что проверить заранее
| Аспект | Что проверить | Зачем это нужно |
| Статус объекта и земли | целевое назначение, обременения, кадастр | исключить запреты/риски по земле и правам |
| Налоговая оценка (tax assessment) | официальный документ из муниципалитета | правильно рассчитать муниципальный налог/бюджет |
| Расчет сделочных издержек | ставка муниципального налога, реестр 0,1%, нотариальные | бюджет сделки 3–5% без сюрпризов |
| Банк, ипотека | пред‑аппрув, валюта, лимит | не блокировать резерв без уверенности в финансировании |
Запросите у нас pre‑deal пакет — мы одновременно тянем выписки реестра, налоговую оценку и подтверждаем муниципальную ставку, чтобы «свести» финальный бюджет ещё до резерва.
Где покупать финнам – локации и кейсы
| Город | Цена за м² | Подходит для | Особенности |
| София | €1200–2000 | Работы, долгосрочной аренды | Деловой центр, лучшая инфраструктура |
| Варна | €800–1500 | Жизни у моря, школ для детей | Морская столица, круглогодичные услуги |
| Бургас | €700–1400 | Семейного отдыха | Спокойное побережье, аэропорт |
| Банско | €700–1300 | Горнолыжного курорта и любителей гор | Современные лифты, европейский уровень |
| Святой Влас | €900–1800 | Курортных инвестиций | Элитные комплексы, яхт-порт |
Инфраструктура городов — где комфортнее финнам
| Критерий | София | Варна | Бургас | Банско |
| Медицинские услуги | 9/10 | 8/10 | 7/10 | 5/10 |
| Международные школы | 10/10 | 7/10 | 6/10 | 4/10 |
| Общественный транспорт | 8/10 | 7/10 | 6/10 | 5/10 |
| Торговые центры | 10/10 | 9/10 | 8/10 | 6/10 |
| Скоростной интернет | 10/10 | 9/10 | 9/10 | 8/10 |
| Близость к аэропорту | 10/10 | 9/10 | 9/10 | 4/10 |
| Природа и экология | 3/10 | 10/10 | 10/10 | 10/10 |
Транспортная доступность из Финляндии
| Город | Авиасообщение | Время полёта | Автомобильное сообщение |
| София | Хельсинки–София: Finnair, Bulgaria Air | 3ч | 1400 км, 15–17 часов |
| Варна | Летние чартеры, пересадка через Софию | 4ч+ | 1500 км, 16–18 часов |
| Бургас | Летние чартеры из Хельсинки | 3ч 30мин | 1450 км, 15–17 часов |
Семья из Турку купила двухкомнатную квартиру в Святом Власе и закрыла сделку за 14 дней за счёт готовых документов застройщика; ежегодные расходы составили около 600–900 евро, включая такса поддержка и налоги, а выручка от летней аренды покрыла содержание с запасом.
Ипотека для финнов – Условия кредитования
| Параметр | Значение | Особенности |
| Валюта кредита | EUR (основная), BGN | BGN привязан к EUR |
| Первоначальный взнос | 20–40% от стоимости | Зависит от банка и профиля |
| Процентная ставка | 3,5–5,5% годовых | В евро, фиксированная или плавающая |
| Максимальный срок | 25–30 лет | До достижения 70 лет |
| Максимальная сумма | До 80% от стоимости | После первоначального взноса |
Требования банков к финским заемщикам
| Критерий | Условие | Документы |
| Возраст | 21–70 лет на момент погашения | Паспорт |
| Доходы | Справка за 6 месяцев | С апостилем, переведенная |
| Кредитная история | Выписка из финского реестра | Справка об отсутствии задолженностей |
| Страхование | Обязательное | Жизни, имущества, титула |
Основные банки-кредиторы
| Банк | Специализация | Особенности для ЕС |
| UniCredit Bulbank | Международное кредитование | Специальные программы для ЕС |
| DSK Bank | Ипотека для иностранцев | Упрощённая процедура |
| Postbank | Валютное кредитование | Кредиты в EUR |
| УББ | Премиальные клиенты | Индивидуальные условия |
мы заранее согласуем пред‑аппрув в 1–2 банках под ваш объект, чтобы не замораживать резерв впустую и точно понимать лимит, ставку и требования к документам дохода.
Обязательные расходы при покупке – налоги и сборы
| Платёж | Размер | Кто получает | От чего зависит |
| Муниципальный налог | 0,1–3% | Местная администрация | Ставка муниципалитета |
| Регистрация в Реестре | 0,1% | Агентство кадастра | Фиксированная по стране |
| Нотариальные услуги | 0,1–1,5% + НДС 20% | Нотариус | По тарифной шкале |
| Агентская комиссия | 2–3% | Агентство | Рыночная практика |
Региональные ставки муниципального налога
| Город/Регион | Ставка | База расчёта |
|---|---|---|
|
София
|
2,5–3%
|
Цена договора или налоговая оценка (что выше)
|
|
Варна
|
2%
|
Цена договора или налоговая оценка (что выше)
|
|
Бургас
|
1,5–2%
|
Цена договора или налоговая оценка (что выше)
|
|
Курортные комплексы
|
0,5–1,5%
|
Цена договора или налоговая оценка (что выше)
|
Дополнительные расходы (при необходимости)
| Услуга | Стоимость | Когда нужна |
| НДС 20% | От цены новостройки | Первая поставка от застройщика |
| Техническая экспертиза | €200–500 | Проверка состояния объекта |
| Переводы документов | €50–150 | Документы из Финляндии |
| Апостиль | €30–50 | Легализация документов |
Муниципальный налог часто считается от «налоговой оценки», если она выше цены в договоре. Мы заранее запрашиваем оценку, чтобы корректно спланировать бюджет до внесения резерва.
В сумме транзакционные издержки для покупателя составляют 4–5% от цены в крупных городах и 3–4% в регионах с низкими муниципальными ставками.
Этапы безопасной сделки – от резерва до регистрации
| Шаг | Что происходит | Сроки | Документы |
| Комплексная проверка | Проверка статуса, долгов, налоговой оценки | 3–7 дней | Отчёт юриста, выписки |
| Договор резерва | Фиксация цены и условий, внесение депозита | 1 день | Резервационный договор |
| Подготовка к нотариусу | Сбор документов, переводы | 5–10 дней | Пакет документов |
| Нотариальная сделка | Подписание, расчёты, получение акта | 1 день | Нотариальный акт |
| Регистрация права | Внесение в государственный реестр | 1–3 дня | Свидетельство собственности |
Документы для нотариуса от финского покупателя
| Документ | Требования | Срок действия |
| Паспорт ЕС | Оригинал + перевод | Не менее 6 месяцев |
| Справка о доходах | С апостилем, переведенная | Не старше 3 месяцев |
| Справка о семейном положении | Для совместной покупки | Не старше 3 месяцев |
| Доверенность | Если покупка через представителя | Нотариальная |
Гражданам ЕС для пребывания до 3 месяцев достаточно паспорта/ID. Для долгосрочного проживания оформляется регистрация в Миграционной дирекции — мы выдаем чек‑лист документов и сопровождаем процесс.
Обязательные ежегодные платежи собственника
| Налог/сбор | База расчёта | Ставка | Кто устанавливает |
| Имущественный налог | Налоговая оценка | 0,1–0,45% | Муниципалитет |
| Сбор за вывоз мусора | Площадь квартиры | По тарифу | Местная администрация |
| Налог на автомобиль | Мощность двигателя | По шкале | Муниципалитет |
Такса поддержка недвижимости в курортных комплексах
| Класс комплекса | Ставка за м² | Включенные услуги |
|---|---|---|
|
Эконом-класс
|
5–8 €/м²/год
|
Уборка территории, охрана
|
|
Средний класс
|
8–12 €/м²/год
|
+ бассейн, детская площадка
|
|
Премиум-класс
|
12–15 €/м²/год
|
+ СПА, фитнес, консьерж
|
|
Люкс
|
15–25 €/м²/год
|
+ ресторан, анимация, пляжный сервис
|
Коммунальные услуги (ориентировочно)
| Услуга | Тариф | Особенности |
| Электроэнергия | €0,10/кВт·ч | Единый тариф по стране |
| Вода | €1,5–2,5/м³ | По счетчикам |
| Газ | €0,45–0,55/м³ | Где есть газификация |
| Интернет | €15–25/месяц | Оптика в крупных городах |
| Мобильная связь | €10–20/месяц | Безлимитные тарифы |
Перед авансом мы запрашиваем у управляющей компании реестр услуг и бюджет, так вы видите, за что платите, и фиксируете порядок индексации на годы вперёд.
Налогообложение арендных доходов – сколько платит резидент vs нерезидент
| Статус владельца | База налогообложения | Ставка | Особенности |
| Нерезидент | 100% валовой доход | 10% (финальный) | Без вычета расходов |
| Резидент | Доход минус нормативный вычет 10% | 10% | Возможны дополнительные вычеты |
Дополнительные сборы при краткосрочной аренде
| Город | Туристический налог | Регистрационные требования |
|---|---|---|
|
София
|
Нет
|
Уведомление муниципалитета
|
|
Варна
|
€1–2 с гостя
|
Лицензия объекта размещения
|
|
Солнечный берег
|
€1–3 с гостя
|
Категоризация объекта
|
|
Банско
|
€1–2 с гостя
|
Регистрация в туристическом реестре
|
Сравнение стратегий аренды для финнов
| Критерий | Долгосрочная | Краткосрочная |
| Налогообложение | 10% для нерезидента | 10% + местные сборы |
| Доходность | €300–600/месяц | В 2–3 раза выше в сезон |
| Стабильность | Постоянный доход | Сезонные колебания |
| Управление | Минимальные усилия | Активное участие |
| Документооборот | Простой договор | Регистрация + отчётность |
| Загрузка | 90–95% | 40–70% в год |
Начните с долгосрочной аренды местным жителям или экспатам — это даст стабильный доход и понимание рынка перед переходом на туристическую аренду.
Сравнение стоимости жизни – Болгария vs Финляндия
Основные расходы на жизнь (семья 2 человека)
| Категория | София | Варна | Хельсинки | Экономия в БГ |
| Аренда 2-комн. квартиры | €400–700 | €300–500 | €1200 | 60–75% |
| Коммунальные услуги | €80–120 | €70–100 | €150–250 | 40–60% |
| Продукты питания | €200–300 | €180–250 | €400–600 | 50–70% |
| Общественный транспорт | €20–30 | €15–25 | €60–90 | 70–80% |
| Рестораны | €150–250 | €120–200 | €300–500 | 50–65% |
| ИТОГО в месяц | €850–1400 | €685–1075 | €2110 | 60–70% |
Цены на основные товары и услуги
| Товар/Услуга | Болгария | Финляндия | Разница |
|---|---|---|---|
|
Обед в кафе
|
€8–12
|
€12–18
|
-30%
|
|
Бензин за литр
|
€1,20
|
€1,75
|
-31%
|
|
Билет на транспорт
|
€0,80
|
€3,20
|
-75%
|
|
Домашний интернет
|
€15–25
|
€30–50
|
-50%
|
|
Стрижка в салоне
|
€8–15
|
€25–40
|
-65%
|
|
Поход в кино
|
€6–8
|
€12–15
|
-50%
|
Качество жизни и услуг
| Критерий | София | Варна | Оценка для финнов |
| Климат | Континентальный | Морской | 7 |
| Экология | Удовлетворительная | Хорошая | 8 |
| Безопасность | Высокая | Высокая | 10 |
| Медицина | Европейский уровень | Хорошая | 8 |
| Образование | Отличное | Хорошее | 8 |
| Языковой барьер | Английский распространён | Английский в турзонах | 6 |
При одинаковом бюджете на потребление «корзина» в Болгарии в 2,5–3 раза шире, что особенно заметно финнам с высокими доходами в евро.
Медицинское обслуживание для граждан ЕС
| Тип помощи | Покрытие EHIC | Стоимость частной медицины |
| Неотложная помощь | Полностью | - |
| Скорая помощь | Полностью | - |
| Стационарное лечение | По показаниям | €100–300/день |
| Плановые операции | Не покрывается | €1000–5000 |
| Стоматология | Только неотложная | €20–100 за визит |
| Частные консультации | Не покрывается | €30–80 за визит |
EHIC покрывает только «медицински необходимую» помощь во время временного пребывания — для долгосрочного проживания в Болгарии оформляется регистрация в Миграционной дирекции и локальные страховки.
Продажа недвижимости – Освобождение от налога на прирост капитала
| Тип объекта | Срок владения | Количество объектов | Налог |
| Жилая недвижимость | Более 3 лет | 1 объект в год | Освобождение |
| Любая недвижимость | Более 5 лет | До 2 объектов | Освобождение |
| Инвестиционная | Менее 3 лет | Любое количество | 10% с прибыли |
| Коммерческая | Менее 5 лет | Более 2 объектов | 10% с прибыли |
Расчёт налога при продаже (если применяется)
| Показатель | Как рассчитывается |
|---|---|
|
Цена продажи
|
По договору
|
|
Цена покупки
|
По историческим документам
|
|
Расходы на улучшения
|
Документально подтверждённые
|
|
Налоговая база
|
Продажа - покупка - расходы
|
|
Налог к доплате
|
10% от налоговой базы
|
Эта льгота распространяется на резидентов ЕС/ЕЭЗ, поэтому для граждан Финляндии она применима при соблюдении сроков владения и статуса объекта.
Типичные ошибки финских покупателей – как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как решаем |
| Недооценили муниципальный налог | Превышение бюджета на €2000–5000 | Запрашиваем точную ставку и налоговую оценку |
| Не учли такса поддержка | Потеря всей прибыли от аренды | Требуем смету услуг и бюджет УК |
| Неправильный статус земли | Невозможность получить кредит | Проверяем кадастр и целевое назначение |
| Занижение цены в договоре | Проблемы при перепродаже | Указываем реальную рыночную стоимость |
| Игнорирование валютного законодательства | Штрафы до €10 000 | Все расчеты через банки |
Защита от мошенничества
| Риск | Признаки | Защита |
| Поддельные документы | Отсутствие печатей, исправления | Проверяем в государственных реестрах |
| Двойные продажи | Спешка, отказ показать документы | Выписка из реестра на день сделки |
| Скрытые обременения | Низкая цена без причины | Полная юридическая проверка |
| Проблемные комплексы | Высокая доля пустых квартир | Требуем статистику продаж и аренды |
FAQ для финских покупателей
| Вопрос | Краткий ответ |
| Можно ли финнам покупать землю? | Да, граждане ЕС имеют равные права с болгарами |
| Сколько стоят налоги при покупке? | 3–5% от стоимости (муниципальный 0,1–3% + регистрация 0,1% + нотариус) |
| Какие ежегодные расходы? | Налог 0,1–0,45% + такса поддержка 5–15 €/м² + коммунальные |
| Как облагается аренда? | Нерезидент: 10% с валового дохода без вычетов |
| Когда освобождение от налога при продаже? | Жильё при владении 3+ лет или любая недвижимость при 5+ лет |
| Дают ли ипотеку финнам? | Да, все крупные банки, ставки от 3,5% в евро |
| Нужна ли виза для покупки? | Нет, достаточно паспорта ЕС |
| Можно ли купить удаленно? | Технически да через доверенность, но рискованно |
Заключение – следующие шаги
Что входит в нашу консультацию
| Услуга | Что получите | Сроки |
| Анализ объекта | Проверка документов, статуса земли, налоговой оценки | 24 часа |
| Расчёт расходов | Точная смета всех налогов и сборов | 1 день |
| Банковские продукты | Сравнение условий ипотеки в 3-5 банках | 2 дня |
| Юридическое сопровождение | Полное ведение сделки от резерва до регистрации | 14-21 день |
| Послепродажное обслуживание | Помощь с арендой, налогами, коммунальными | Постоянно |
Следующий шаг простой: пришлите ссылку на объект или вашу задачу — наш юрист подготовит персональный расчет всех расходов, проверит статус и риски и даст рекомендации по аренде/продаже за 24 часа.
Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую и налоговую консультацию. Нормы меняются по муниципалитетам и во времени, мы всегда подтверждаем актуальность перед сделкой.
Правила различаются для сельхозземли по целевому назначению, поэтому перед авансом юрист сверяет кадастр и градостроительный статус участка — это влияет на сценарий сделки и финансирование.