Работаем прямо сейчас!
Очистить фильтр
Расширить поискСузить поиск

Фильтр по комплексам
Хочу купить
Отзывы клиентов
17-03-2025Александр и Елена отзыв о сотрудничестве с компанией «Болгарский Дом»
14-02-2025Отзыв от Алекса и Адель из Израиля о сотрудничестве с Болгарский Дом
14-02-2025Отзыв от Михаила и Елизаветы о сотрудничестве с Болгарский дом
03-12-2024Анна (Украина)

Хочу выразить огромную благодарность компании BolgarskiyDom за помощь приобретения недвижимости на СолнечномЧитать весь отзыв

Все отзывы
Заказать подбор жилья
Расширить поискСузить поиск

Сбросить

Недвижимость в Болгарии для граждан Финляндии – полный гайд от BolgarskiyDom

Панорамный вид болгарского морского курорта с пляжными отелями и недвижимостью привлекательной для финских покупателей

Если вы из Финляндии и присматриваете «второй дом» у тёплого моря, Болгария даёт редкое сочетание: европейское право, доступные цены и понятные налоги — без скрытых барьеров для граждан ЕС. Главные сомнения у финских покупателей — можно ли купить землю, сколько реально стоят налоги и нотариат, как оформить регистрацию права и не переплатить, можно ли сдавать и не «попасть» на штрафы, где правда про такса поддержка и какие издержки ждать ежегодно.

В этом руководстве мы разложим всё по полочкам: цифры при покупке, владении, сдаче и продаже, таблицы расходов, пошаговый сценарий сделки и честный разговор о рисках. А в конце — персональный расчёт под ваш объект за 24 часа от наших юристов.

Что вы получите

Раздел Краткий обзор
конкретные налоги и сборы, как проходит сделка «день за днём»
ежегодные платежи, коммунальные, такса поддержка с ориентирами
режим для резидентов/нерезидентов, ставки и отчетность
когда действует освобождение от налога на прирост капитала
кто кредитует, в чём валюты и как оценивают риск
примеры объектов и сценарии для финских покупателей

Права граждан ЕС – Что можно покупать финнам

Профессиональный юридический консультант объясняет права ЕС на недвижимость и правила покупки для финских граждан в Болгарии

Начнём с главного: в ЕС у вас те же права покупать и продавать жильё, что и у граждан страны, включая Болгарию, — это база, на которую мы опираемся в вашей сделке.

Тип недвижимости Статус покупки Особенности
Квартиры Без ограничений Равные права с местными
Дома с участком Без ограничений Включая дворовые территории
Коммерческие помещения Без ограничений Офисы, магазины, склады
Земельные участки С 2012 года Проверка целевого назначения
Сельхозугодья Ограничения сняты Усиленная юридическая проверка
Важно:
Александр Котов, заместитель директора BolgarskiyDom

Правила различаются для сельхозземли по целевому назначению, поэтому перед авансом юрист сверяет кадастр и градостроительный статус участка — это влияет на сценарий сделки и финансирование.

До сделки – что проверить заранее

Рука указывает на деревянные блоки с иконками недвижимости представляющими важные этапы проверки перед покупкой
Аспект Что проверить Зачем это нужно
Статус объекта и земли целевое назначение, обременения, кадастр исключить запреты/риски по земле и правам
Налоговая оценка (tax assessment) официальный документ из муниципалитета правильно рассчитать муниципальный налог/бюджет
Расчет сделочных издержек ставка муниципального налога, реестр 0,1%, нотариальные бюджет сделки 3–5% без сюрпризов
Банк, ипотека пред‑аппрув, валюта, лимит не блокировать резерв без уверенности в финансировании
Совет:

Запросите у нас pre‑deal пакет — мы одновременно тянем выписки реестра, налоговую оценку и подтверждаем муниципальную ставку, чтобы «свести» финальный бюджет ещё до резерва.

Где покупать финнам – локации и кейсы

Панорамный вид болгарского прибрежного курортного комплекса демонстрирующего лучшие инвестиционные локации для финских покупателей
Город Цена за м² Подходит для Особенности
София €1200–2000 Работы, долгосрочной аренды Деловой центр, лучшая инфраструктура
Варна €800–1500 Жизни у моря, школ для детей Морская столица, круглогодичные услуги
Бургас €700–1400 Семейного отдыха Спокойное побережье, аэропорт
Банско €700–1300 Горнолыжного курорта и любителей гор Современные лифты, европейский уровень
Святой Влас €900–1800 Курортных инвестиций Элитные комплексы, яхт-порт

Инфраструктура городов — где комфортнее финнам

Женщина работает удаленно за ноутбуком с живописной террасы с видом на болгарский прибрежный город оценивая комфорт жизни
Критерий София Варна Бургас Банско
Медицинские услуги 9/10 8/10 7/10 5/10
Международные школы 10/10 7/10 6/10 4/10
Общественный транспорт 8/10 7/10 6/10 5/10
Торговые центры 10/10 9/10 8/10 6/10
Скоростной интернет 10/10 9/10 9/10 8/10
Близость к аэропорту 10/10 9/10 9/10 4/10
Природа и экология 3/10 10/10 10/10 10/10

Транспортная доступность из Финляндии

Аэрофотосъемка извилистой дороги через густой лес иллюстрирующая транспортные маршруты из Финляндии в болгарские города
Город Авиасообщение Время полёта Автомобильное сообщение
София Хельсинки–София: Finnair, Bulgaria Air 1400 км, 15–17 часов
Варна Летние чартеры, пересадка через Софию 4ч+ 1500 км, 16–18 часов
Бургас Летние чартеры из Хельсинки 3ч 30мин 1450 км, 15–17 часов
Примечательно:

Семья из Турку купила двухкомнатную квартиру в Святом Власе и закрыла сделку за 14 дней за счёт готовых документов застройщика; ежегодные расходы составили около 600–900 евро, включая такса поддержка и налоги, а выручка от летней аренды покрыла содержание с запасом.

Ипотека для финнов – Условия кредитования

Человек держит деревянную модель дома и символ процента объясняя условия ипотечного кредитования для финских покупателей недвижимости
Параметр Значение Особенности
Валюта кредита EUR (основная), BGN BGN привязан к EUR
Первоначальный взнос 20–40% от стоимости Зависит от банка и профиля
Процентная ставка 3,5–5,5% годовых В евро, фиксированная или плавающая
Максимальный срок 25–30 лет До достижения 70 лет
Максимальная сумма До 80% от стоимости После первоначального взноса

Требования банков к финским заемщикам

Банковский консультант обсуждает требования к кредитованию и критерии документооборота с финским заявителем на ипотеку
Критерий Условие Документы
Возраст 21–70 лет на момент погашения Паспорт
Доходы Справка за 6 месяцев С апостилем, переведенная
Кредитная история Выписка из финского реестра Справка об отсутствии задолженностей
Страхование Обязательное Жизни, имущества, титула

Основные банки-кредиторы

Внушительное классическое банковское здание с флагом Европейского союза представляющее основные болгарские кредитные учреждения для граждан ЕС
Банк Специализация Особенности для ЕС
UniCredit Bulbank Международное кредитование Специальные программы для ЕС
DSK Bank Ипотека для иностранцев Упрощённая процедура
Postbank Валютное кредитование Кредиты в EUR
УББ Премиальные клиенты Индивидуальные условия
Совет:

мы заранее согласуем пред‑аппрув в 1–2 банках под ваш объект, чтобы не замораживать резерв впустую и точно понимать лимит, ставку и требования к документам дохода.

Обязательные расходы при покупке – налоги и сборы

Пара совместно рассчитывает дополнительные налоги сборы и комиссии при покупке недвижимости используя ноутбук и документы
Платёж Размер Кто получает От чего зависит
Муниципальный налог 0,1–3% Местная администрация Ставка муниципалитета
Регистрация в Реестре 0,1% Агентство кадастра Фиксированная по стране
Нотариальные услуги 0,1–1,5% + НДС 20% Нотариус По тарифной шкале
Агентская комиссия 2–3% Агентство Рыночная практика

Региональные ставки муниципального налога

Город/Регион Ставка База расчёта
София
2,5–3%
Цена договора или налоговая оценка (что выше)
Варна
2%
Цена договора или налоговая оценка (что выше)
Бургас
1,5–2%
Цена договора или налоговая оценка (что выше)
Курортные комплексы
0,5–1,5%
Цена договора или налоговая оценка (что выше)

Дополнительные расходы (при необходимости)

Профессиональный консультант планирует дополнительные услуги по покупке недвижимости с моделью здания документами и расчетами затрат
Услуга Стоимость Когда нужна
НДС 20% От цены новостройки Первая поставка от застройщика
Техническая экспертиза €200–500 Проверка состояния объекта
Переводы документов €50–150 Документы из Финляндии
Апостиль €30–50 Легализация документов
Осторожно:
Александр Котов, заместитель директора BolgarskiyDom

Муниципальный налог часто считается от «налоговой оценки», если она выше цены в договоре. Мы заранее запрашиваем оценку, чтобы корректно спланировать бюджет до внесения резерва.

Важно:
Александр Котов, заместитель директора BolgarskiyDom

В сумме транзакционные издержки для покупателя составляют 4–5% от цены в крупных городах и 3–4% в регионах с низкими муниципальными ставками.

Этапы безопасной сделки – от резерва до регистрации

Счастливая пара празднует успешное завершение сделки с недвижимостью держа ключи после завершения процесса безопасной регистрации
Шаг Что происходит Сроки Документы
Комплексная проверка Проверка статуса, долгов, налоговой оценки 3–7 дней Отчёт юриста, выписки
Договор резерва Фиксация цены и условий, внесение депозита 1 день Резервационный договор
Подготовка к нотариусу Сбор документов, переводы 5–10 дней Пакет документов
Нотариальная сделка Подписание, расчёты, получение акта 1 день Нотариальный акт
Регистрация права Внесение в государственный реестр 1–3 дня Свидетельство собственности

Документы для нотариуса от финского покупателя

Документ Требования Срок действия
Паспорт ЕС Оригинал + перевод Не менее 6 месяцев
Справка о доходах С апостилем, переведенная Не старше 3 месяцев
Справка о семейном положении Для совместной покупки Не старше 3 месяцев
Доверенность Если покупка через представителя Нотариальная
Важно:
Александр Котов, заместитель директора BolgarskiyDom

Гражданам ЕС для пребывания до 3 месяцев достаточно паспорта/ID. Для долгосрочного проживания оформляется регистрация в Миграционной дирекции — мы выдаем чек‑лист документов и сопровождаем процесс.

Обязательные ежегодные платежи собственника

Пара изучает обязательные ежегодные платежи и налоги собственников недвижимости используя ноутбук и финансовые документы дома
Налог/сбор База расчёта Ставка Кто устанавливает
Имущественный налог Налоговая оценка 0,1–0,45% Муниципалитет
Сбор за вывоз мусора Площадь квартиры По тарифу Местная администрация
Налог на автомобиль Мощность двигателя По шкале Муниципалитет

Такса поддержка недвижимости в курортных комплексах

Класс комплекса Ставка за м² Включенные услуги
Эконом-класс
5–8 €/м²/год
Уборка территории, охрана
Средний класс
8–12 €/м²/год
+ бассейн, детская площадка
Премиум-класс
12–15 €/м²/год
+ СПА, фитнес, консьерж
Люкс
15–25 €/м²/год
+ ресторан, анимация, пляжный сервис

Коммунальные услуги (ориентировочно)

Рука расставляет деревянные блоки коммунальных услуг с иконками электричества воды газа возле модели дома для планирования расходов
Услуга Тариф Особенности
Электроэнергия €0,10/кВт·ч Единый тариф по стране
Вода €1,5–2,5/м³ По счетчикам
Газ €0,45–0,55/м³ Где есть газификация
Интернет €15–25/месяц Оптика в крупных городах
Мобильная связь €10–20/месяц Безлимитные тарифы
Совет:

Перед авансом мы запрашиваем у управляющей компании реестр услуг и бюджет, так вы видите, за что платите, и фиксируете порядок индексации на годы вперёд.

Налогообложение арендных доходов – сколько платит резидент vs нерезидент

Рука держит ключи рядом с переезжими коробками представляя различия в налогообложении арендных доходов резидентов и нерезидентов
Статус владельца База налогообложения Ставка Особенности
Нерезидент 100% валовой доход 10% (финальный) Без вычета расходов
Резидент Доход минус нормативный вычет 10% 10% Возможны дополнительные вычеты

Дополнительные сборы при краткосрочной аренде

Город Туристический налог Регистрационные требования
София
Нет
Уведомление муниципалитета
Варна
€1–2 с гостя
Лицензия объекта размещения
Солнечный берег
€1–3 с гостя
Категоризация объекта
Банско
€1–2 с гостя
Регистрация в туристическом реестре

Сравнение стратегий аренды для финнов

Финская женщина тщательно исследует выгоды плюсы и минусы долгосрочной и краткосрочной стратегий сдачи в аренду своей недвижимости
Критерий Долгосрочная Краткосрочная
Налогообложение 10% для нерезидента 10% + местные сборы
Доходность €300–600/месяц В 2–3 раза выше в сезон
Стабильность Постоянный доход Сезонные колебания
Управление Минимальные усилия Активное участие
Документооборот Простой договор Регистрация + отчётность
Загрузка 90–95% 40–70% в год
Лайфхак:

Начните с долгосрочной аренды местным жителям или экспатам — это даст стабильный доход и понимание рынка перед переходом на туристическую аренду.

Сравнение стоимости жизни – Болгария vs Финляндия

Основные расходы на жизнь (семья 2 человека)

Пара комфортно сравнивает стоимость жизни между Болгарией и Финляндией используя планшет для анализа семейного бюджета
Категория София Варна Хельсинки Экономия в БГ
Аренда 2-комн. квартиры €400–700 €300–500 €1200 60–75%
Коммунальные услуги €80–120 €70–100 €150–250 40–60%
Продукты питания €200–300 €180–250 €400–600 50–70%
Общественный транспорт €20–30 €15–25 €60–90 70–80%
Рестораны €150–250 €120–200 €300–500 50–65%
ИТОГО в месяц €850–1400 €685–1075 €2110 60–70%

Цены на основные товары и услуги

Товар/Услуга Болгария Финляндия Разница
Обед в кафе
€8–12
€12–18
-30%
Бензин за литр
€1,20
€1,75
-31%
Билет на транспорт
€0,80
€3,20
-75%
Домашний интернет
€15–25
€30–50
-50%
Стрижка в салоне
€8–15
€25–40
-65%
Поход в кино
€6–8
€12–15
-50%

Качество жизни и услуг

Финская женщина наслаждается утренним солнечным светом через окно оценивая преимущества качества жизни в болгарских городах
Критерий София Варна Оценка для финнов
Климат Континентальный Морской 7
Экология Удовлетворительная Хорошая 8
Безопасность Высокая Высокая 10
Медицина Европейский уровень Хорошая 8
Образование Отличное Хорошее 8
Языковой барьер Английский распространён Английский в турзонах 6
Примечательно:

При одинаковом бюджете на потребление «корзина» в Болгарии в 2,5–3 раза шире, что особенно заметно финнам с высокими доходами в евро.

Медицинское обслуживание для граждан ЕС

Пожилой финский пациент получает профессиональную медицинскую консультацию от болгарского врача обсуждая варианты медицинского покрытия ЕС
Тип помощи Покрытие EHIC Стоимость частной медицины
Неотложная помощь Полностью -
Скорая помощь Полностью -
Стационарное лечение По показаниям €100–300/день
Плановые операции Не покрывается €1000–5000
Стоматология Только неотложная €20–100 за визит
Частные консультации Не покрывается €30–80 за визит
Важно:
Александр Котов, заместитель директора BolgarskiyDom

EHIC покрывает только «медицински необходимую» помощь во время временного пребывания — для долгосрочного проживания в Болгарии оформляется регистрация в Миграционной дирекции и локальные страховки.

Продажа недвижимости – Освобождение от налога на прирост капитала

Финская пара планирует стратегию продажи недвижимости изучая документы об освобождении от налога на прирост капитала для разных типов объектов
Тип объекта Срок владения Количество объектов Налог
Жилая недвижимость Более 3 лет 1 объект в год Освобождение
Любая недвижимость Более 5 лет До 2 объектов Освобождение
Инвестиционная Менее 3 лет Любое количество 10% с прибыли
Коммерческая Менее 5 лет Более 2 объектов 10% с прибыли

Расчёт налога при продаже (если применяется)

Показатель Как рассчитывается
Цена продажи
По договору
Цена покупки
По историческим документам
Расходы на улучшения
Документально подтверждённые
Налоговая база
Продажа - покупка - расходы
Налог к доплате
10% от налоговой базы
Примечательно:

Эта льгота распространяется на резидентов ЕС/ЕЭЗ, поэтому для граждан Финляндии она применима при соблюдении сроков владения и статуса объекта.

Типичные ошибки финских покупателей – как их избежать

Зрелая финская пара внимательно изучает типичные ошибки при покупке недвижимости и стратегии их предотвращения используя ноутбук и документы
Ошибка Последствия Как решаем
Недооценили муниципальный налог Превышение бюджета на €2000–5000 Запрашиваем точную ставку и налоговую оценку
Не учли такса поддержка Потеря всей прибыли от аренды Требуем смету услуг и бюджет УК
Неправильный статус земли Невозможность получить кредит Проверяем кадастр и целевое назначение
Занижение цены в договоре Проблемы при перепродаже Указываем реальную рыночную стоимость
Игнорирование валютного законодательства Штрафы до €10 000 Все расчеты через банки

Защита от мошенничества

Риск Признаки Защита
Поддельные документы Отсутствие печатей, исправления Проверяем в государственных реестрах
Двойные продажи Спешка, отказ показать документы Выписка из реестра на день сделки
Скрытые обременения Низкая цена без причины Полная юридическая проверка
Проблемные комплексы Высокая доля пустых квартир Требуем статистику продаж и аренды

FAQ для финских покупателей

Финские покупатели недвижимости получают экспертные ответы на часто задаваемые вопросы во время консультации при осмотре пустой квартиры
Вопрос Краткий ответ
Можно ли финнам покупать землю? Да, граждане ЕС имеют равные права с болгарами
Сколько стоят налоги при покупке? 3–5% от стоимости (муниципальный 0,1–3% + регистрация 0,1% + нотариус)
Какие ежегодные расходы? Налог 0,1–0,45% + такса поддержка 5–15 €/м² + коммунальные
Как облагается аренда? Нерезидент: 10% с валового дохода без вычетов
Когда освобождение от налога при продаже? Жильё при владении 3+ лет или любая недвижимость при 5+ лет
Дают ли ипотеку финнам? Да, все крупные банки, ставки от 3,5% в евро
Нужна ли виза для покупки? Нет, достаточно паспорта ЕС
Можно ли купить удаленно? Технически да через доверенность, но рискованно

Заключение – следующие шаги

Что входит в нашу консультацию

Финские клиенты успешно заключают соглашение о всесторонней консультации по недвижимости рукопожатием после рассмотрения полного пакета услуг
Услуга Что получите Сроки
Анализ объекта Проверка документов, статуса земли, налоговой оценки 24 часа
Расчёт расходов Точная смета всех налогов и сборов 1 день
Банковские продукты Сравнение условий ипотеки в 3-5 банках 2 дня
Юридическое сопровождение Полное ведение сделки от резерва до регистрации 14-21 день
Послепродажное обслуживание Помощь с арендой, налогами, коммунальными Постоянно

Следующий шаг простой: пришлите ссылку на объект или вашу задачу — наш юрист подготовит персональный расчет всех расходов, проверит статус и риски и даст рекомендации по аренде/продаже за 24 часа.

Тарас Розгон

Руководитель компании

За 17 лет работы агентство BolgarskiyDom помогло более 3000 клиентам из ЕС безопасно купить недвижимость в Болгарии. Запишитесь на консультацию — мы берём на себя цифры, документы и спокойствие сделки.

Тарас Розгон
Дисклеймер:
Александр Котов, заместитель директора BolgarskiyDom

Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую и налоговую консультацию. Нормы меняются по муниципалитетам и во времени, мы всегда подтверждаем актуальность перед сделкой.

Оставьте заявку или задайте интересующий вас вопрос
* Поля обязательные для заполнения
Зарегистрироваться
Спасибо.
Теперь вам доступны для просмотра скрытые объекты.
Ошибка отправки.
Перезагрузите страницу и попробуйте снова
Получите полную информацию
Фотографии и расположение
Спасибо.
Теперь вам доступны для просмотра эксклюзивные объекты.
Ошибка отправки.
Перезагрузите страницу и попробуйте снова
НАВЕРХ