Вы решили купить офис, торговую точку, предприятие или же хотите приобрести коммерческую недвижимость в Болгарии, чтобы сдавать ее в аренду? В этой статье даются полезные рекомендации потенциальным покупателям-иностранцам.
Особенности выбора коммерческого помещения
Одно дело представлять, каким критериям должно соответствовать коммерческое помещение, чтобы удовлетворять потребности Вашего бизнеса. Однако совсем другое дело - найти вариант, который бы соответствовал этим требованиям. В этом нельзя полагаться исключительно на информацию, которую вы нашли на форумах, досках объявлений, в каталогах агентств недвижимости. Ведь каждый продавец склонен приукрашивать реальное состояние офиса, жилого объекта или торгового помещения, скрывая при этом его недостатки. Поэтому не кидайтесь на выгодное на первый взгляд предложение, подходите к каждому объекту с долей предвзятости, задавая себе следующие вопросы:
- Какие документы подтверждают право собственника на владение недвижимостью?
- Если объект для инвестиций - вилла в Болгарии на берегу моря для сдачи в аренду, гостиница или другое отдельно стоящее здание, то на каких правах используется земля, на которой возведен объект?
- Не сделано ли каких-либо перепланировок помещений без согласования с соответствующими инстанциями? Если не обратить на это внимание перед покупкой, то в последующем придется легализовать внесенные в проект изменения за свой счет.
Так как речь идет о приобретении коммерческой недвижимости в другой стране, поиск объектов и переговоры с продавцами сопряжены с определенными трудностями для иностранных инвесторов. Это связано с незнанием языка, тонкостей законодательства, а также необходимостью находиться в Болгарии продолжительное время. Чтобы найти подходящий объект и насколько возможно исключить эти неприятные факторы, разумнее воспользоваться услугами местных агентств недвижимости.
Так как ни один добросовестных риэлтор не берет с потенциального покупателя комиссию за поиск вариантов, лучше подать заявки сразу в несколько компаний и выбрать ту, которая быстрее предложит подходящую недвижимость. Благодаря этому вы значительно сократите время поиска подходящего объекта.
На что нужно обратить внимание при заключении договора купли-продажи
По болгарским законам на первом этапе процедуры покупки недвижимости между продавцом и покупателем подписывается предварительный договор, в котором описываются подробные характеристики объекта, цена продажи, сумма внесенного покупателем гарантийного депозита. Предварительный договор обладает такой же юридической силой, как и контракт, заключенный у нотариуса. Этот документ служит прелюдией к купчей, оформляемой в нотариальной конторе.
Перед заключением основного контракта купли-продажи, проверяется чистота объекта, отсутствие обременения, а также правомерность продавца или его представителя осуществлять сделку. Среди часто встречающихся обременений - залог в кредитном учреждении и долгосрочная аренда.
Приобретение объекта в первом случае - абсолютно неприемлемо. В свою очередь, покупка недвижимости, обремененной арендными отношениями, возможна, так как смена собственника не обязательно аннулирует ранее заключенный арендный договор. В случае, если объект обременен арендой, необходимо внести в договор купли-продажи пункты, регулирующие условия перехода арендных платежей к новому владельцу и условия возврата арендатору гарантийного депозита.
Также стоит учитывать, что передача прав собственности происходит не в момент подписания договора у нотариуса, а после государственной регистрации недвижимости. По болгарским законам регистрацию договора купли-продажи необходимо провести в течение 7 дней после его заверения нотариусом.
