.jpg)
Если вы гражданин Чехии и планируете покупку недвижимости в Болгарии, вас волнует главный вопрос: как безопасно оформить сделку и избежать скрытых расходов? Многие чехи уже живут в болгарских домах у моря, работают удаленно из горных курортов или получают стабильный доход от аренды — но путь к этому лежит через понимание местных законов и процедур.
За 17 лет работы юристы нашего агентства BolgarskiyDom провели более 3000 сделок и собрали практический опыт решения типичных проблем иностранных покупателей.
В этом руководстве вы узнаете какие права у граждан ЕС в контексте покупки недвижимости, сколько реально стоят налоги на недвижимость при приобретении и ежегодном владении, как проходит сделка у болгарского нотариуса, где получить ипотеку для иностранцев и какую доходность ждать от аренды. Все цифры взяты из официальных источников Министерства финансов и Налогового агентства.
Что вы получите: ваш гид по покупке
| Раздел | Польза для вас |
|---|---|
| Поймете, что можете покупать без ограничений и какие документы подготовить заранее | |
| Рассчитаете точную стоимость сделки — никаких сюрпризов при подписании. | |
| Пройдете все этапы без ошибок — от предварительного договора до получения права. | |
| Сравните условия банков и выберете самое выгодное кредитование | |
| Найдёте район под вашу цель — жизнь, отдых или инвестиции | |
| Настроите легальную сдачу и будете платить минимум налогов | |
| Избежите 7 главных ловушек — сэкономите десятки тысяч крон | |
| Получите пошаговые планы для самостоятельного контроля |
Права граждан ЕС — покупайте как местные жители
Граждане ЕС покупают недвижимость в Болгарии на равных условиях с болгарами. Никаких квот, специальных разрешений или дискриминации по национальности. Квартиры, дома с участком, коммерческие объекты — всё доступно без ограничений.
Единственный нюанс — сельскохозяйственные земли. До 2014 года действовали переходные ограничения, но Европейский суд их отменил. Сегодня покупка агроземли возможна, но требует дополнительной проверки статуса участка у адвоката.
Документы для успешной покупки
| Документ | Когда нужен | Особенности |
| Паспорт ЕС | Всегда | Срок действия не менее 6 месяцев |
| Справка о доходах | Для ипотеки | Переводить с апостилем заранее |
| Налоговый номер | При первой сделке | Оформляется в Болгарии за 1 день |
Где покупать — выбор под ваши цели
По данным Национального статистического института, цены на жильё в Болгарии растут на 8–12% ежегодно. Чешские покупатели чаще выбирают 4 направления в зависимости от целей.
Лучшие локации для разных целей
| Город | Цена за м² | Подходит для | Доходность |
|---|---|---|---|
|
София
|
€1200–2000
|
Работы, постоянного жилья, долгосрочной аренды
|
4–6% годовых
|
|
Варна
|
€800–1500
|
Жизни у моря, летней аренды туристам
|
6–10% годовых
|
|
Солнечный берег
|
€600–1200
|
Отдыха, посуточной аренды в сезон
|
8–15% годовых
|
|
Банско
|
€700–1300
|
Горнолыжного отдыха, зимней аренды
|
10–18% годовых
|
Высокая доходность курортов компенсируется рисками низкого сезона и зависимостью от туристических потоков.
Инфраструктура городов — где комфортнее жить и отдыхать
Качество инфраструктуры напрямую влияет на ликвидность недвижимости и удобство её использования. Мы проанализировали ключевые параметры по 10-балльной шкале на основе данных муниципалитетов и отзывов наших клиентов.
Сравнение инфраструктуры основных городов
| Сравнение ориентировочной стоимости жизни (в EUR) | София | Варна | Пловдив | Бургас | Банско |
|---|---|---|---|---|---|
|
Медицинские услуги
|
9/10
|
8/10
|
7/10
|
7/10
|
5/10
|
|
Образовательные учреждения
|
10/10
|
8/10
|
8/10
|
7/10
|
4/10
|
|
Общественный транспорт
|
8/10
|
7/10
|
6/10
|
6/10
|
3/10
|
|
Торговые центры и магазины
|
10/10
|
9/10
|
8/10
|
8/10
|
6/10
|
|
Рестораны и развлечения
|
10/10
|
9/10
|
8/10
|
8/10
|
7/10
|
|
Интернет и мобильная связь
|
10/10
|
9/10
|
9/10
|
9/10
|
8/10
|
|
Близость к аэропорту
|
10/10
|
9/10
|
6/10
|
9/10
|
4/10
|
|
Пляжи и природа
|
2/10
|
10/10
|
3/10
|
10/10
|
9/10
|
Для постоянного проживания выбирайте Софию или Варну — там лучшая медицина и образование для детей.
Транспортная доступность из Чехии
| Город | Авиасообщение | Автомобильное сообщение |
| София | Прага–София: Ryanair, Bulgaria Air, 1ч 45мин | 1100 км, 12–14 часов |
| Варна | Летний сезон: чартеры из Праги, 2ч 10мин | 1200 км, 13–15 часов |
| Бургас | Летние чартеры, пересадка через Софию, 2ч 30мин+ | 1150 км, 12–14 часов |
| Пловдив | Только через Софию с пересадкой, 3ч+ | 1000 км, 11–13 часов |
| Банско | Зимние чартеры в Софию + 2ч на автобусе, 4ч+ | 1100 км + горный серпантин |
Покупая недвижимость в курортных зонах, учитывайте сезонность авиарейсов — зимой добираться в Варну сложнее.
Инвестиционная привлекательность по соотношению цена/инфраструктура
| Город | Цена за м² | Качество инфраструктуры | Стоимость содержания |
|---|---|---|---|
|
София
|
€1200–2000
|
9/10
|
Высокая
|
|
Варна
|
€800–1500
|
8/10
|
Средняя
|
|
Пловдив
|
€700–1200
|
7/10
|
Низкая
|
|
Бургас
|
€600–1300
|
7/10
|
Средняя
|
|
Банско
|
€700–1300
|
6/10
|
Сезонная
|
|
Солнечный берег
|
€600–1200
|
6/10
|
Высокая сезонная
|
Варна показывает лучшее соотношение цены, инфраструктуры и перспектив роста — поэтому 40% наших чешских клиентов выбирают именно этот город.
Ипотека для иностранцев — реальные условия
Болгарские банки охотно кредитуют граждан ЕС — стабильные доходы в твердой валюте снижают риски. Основные кредиторы: UniCredit Bulbank, DSK Bank, Postbank, УББ.
Условия кредитования для чехов
| Параметр | Значение |
|---|---|
|
Первоначальный взнос
|
20–40% от стоимости
|
|
Процентная ставка
|
3,5–5,5% годовых в евро
|
|
Максимальный срок
|
25–30 лет
|
|
Валюта кредита
|
EUR или BGN (курс фиксирован)
|
Требования к заемщику
| Критерий | Условие |
|---|---|
|
Возраст
|
21–70 лет на момент погашения
|
|
Доходы
|
Справка за 6 месяцев с апостилем
|
|
Кредитная история
|
Выписка из чешского реестра
|
|
Обязательное страхование
|
Жизни, имущества, титула
|
С 1 января 2026 года Болгария переходит на евро, что полностью исключает валютные риски для кредитов в EUR/BGN.
Содавайте заявки в 2–3 банка одновременно — ставки могут различаться на 0,5–1% годовых.
ЧТО НАДО ЗНАТЬ ПОСЛЕ РЕШЕНИЯ КУПИТЬ
Налоги и расходы — точная смета без сюрпризов
Болгария — одна из самых прозрачных стран ЕС по расходам на покупку недвижимости. Общая сумма всех обязательных сборов составляет 3–5% от стоимости объекта.
Ваши расходы при покупке недвижимости
| Платёж | Размер | Кто получает |
|---|---|---|
|
Муниципальный налог
|
0,1–3% от цены сделки
|
Местная администрация
|
|
Нотариальные услуги
|
По тарифу + НДС 20%
|
Нотариус
|
|
Регистрационный сбор
|
0,1% от стоимости
|
Агентство кадастра
|
Примеры ставок муниципального налога:
- София: 2,5–3%
- Варна: 2%
- Курортные комплексы: 0,5–1,5%
Ежегодные платежи собственника
| Налог | Ставка | Кто устанавливает |
|---|---|---|
|
Имущественный
|
0,01–0,45% от кадастровой стоимости
|
Муниципалитет
|
|
Мусорный сбор
|
€30–120/год
|
По площади объекта
|
В Болгарии один из самых низких имущественных налогов в ЕС — в 3–5 раз меньше, чем в Чехии.
Налоговые льготы при продаже
| Условие | Требование |
|---|---|
|
Длительное владение
|
Более 5 лет с покупки
|
|
Основное жильё
|
Единственная недвижимость в Болгарии
|
|
Реинвестирование
|
Покупка другого объекта в течение 2 лет
|
Как проходит сделка — пошаговый алгоритм
Болгарская сделка с недвижимостью проходит только у нотариуса по месту нахождения объекта. Весь процесс занимает 30–45 дней от подписания предварительного договора до получения права собственности.
Этапы безопасной сделки
| Этап | Что происходит | Сроки |
| Предварительный договор | Фиксируете цену, вносите задаток 10%, прописываете условие юридической проверки | 1 день |
| Проверка документов | Адвокат запрашивает выписки из реестров, проверяет долги по налогам и коммунальным платежам | 15–20 дней |
| Нотариальный акт | Нотариус удостоверяет сделку, регистрирует переход права, выдает свидетельство собственности | 1 день |
Оплата происходит в день сделки банковским переводом или через эскроу-счёт. Крупные суммы наличными не передают — это требование валютного законодательства.
Нотариус проверяет только законность сделки, но не техническое состояние объекта. Экспертизу заказывайте отдельно.
Типичные ошибки — защитите свои деньги
За 17 лет практики мы видели повторяющиеся ошибки, которые стоят покупателям десятки тысяч евро.
Главные ловушки и защита
| Ошибка | Цена ошибки | Как избежать |
| Экономия на адвокате | Проблемы с правом на сотни тысяч | Юридическая проверка обязательна |
| Игнорирование сервисных сборов | Потеря всей прибыли от аренды | Уточняйте размер до покупки |
| Покупка в «мёртвых» комплексах | Квартира не сдается | Требуйте статистику загрузки |
| Пропуск налоговых деклараций | Штрафы и пени | Регистрация в НАП обязательна |
| Доверие не проверенным застройщикам | Риск долгостроя | Проверяйте лицензии и репутацию |
Алгоритм безопасной покупки
| Ошибка | Цена ошибки | Как избежать |
| 1 | Определите цель и бюджет | Понимание стратегии |
| 2 | Выберите 3–5 районов | Список локаций для поиска |
| 3 | Найдите местного адвоката | Договор на сопровождение |
| 4 | Подберите объект, заключите предварительный договор | Бронирование недвижимости |
| 5 | Проведите полную юридическую проверку | Отчёт о рисках объекта |
| 6 | Подготовьте документы и банковский перевод | Готовность к сделке |
| 7 | Подпишите нотариальный акт | Официальное право собственности |
| 8 | Зарегистрируйтесь в налоговой | Соблюдение законодательства |
Требуйте от управляющих компаний отчёты о фактической загрузке — это надёжнее рекламных обещаний.
Как сдать в аренду недвижимость
Доходы от аренды облагаются подоходным налогом 10%. Для физлиц действует льгота — налоговая база уменьшается на 10% «нормативных расходов», поэтому фактическая ставка 9%.
Ведите учёт расходов на ремонт и улучшения — они уменьшают налоговую базу при продаже.
Стратегия аренды зависит от ваших целей, свободного времени и местоположения объекта.
Сравнение подходов к аренде
| Критерий | Долгосрочная | Посуточная |
|---|---|---|
|
Стабильность
|
Ровный доход круглый год
|
Сезонные колебания
|
|
Время на управление
|
Минимум усилий
|
Активное участие или менеджер
|
|
Доходность
|
€300–800/месяц
|
В 2–3 раза выше в сезон
|
|
Налогообложение
|
9% с чистого дохода
|
9% + туристический сбор
|
|
Требования
|
Обычный договор найма
|
Регистрация объекта размещения
|
|
Средняя загрузка
|
90–95%
|
40–70% по году
|
Расчет реальной прибыли
Пример: квартира в Варне за €80 000
| Показатель | Долгосрочная | Посуточная |
|---|---|---|
|
Годовой доход
|
€5 400
|
€4 650
|
|
Управление и реклама
|
€200
|
€800
|
|
Налоги (9%)
|
€486
|
€347
|
|
Чистая прибыль
|
€4 714
|
€3 503
|
|
Доходность
|
5.9%
|
4.4%
|
Начните с долгосрочной аренды для изучения рынка, через год переходите на посуточную при необходимости использовать вашу недвижимость самостоятельно.
ВСЁ О ЖИЗНИ В БОЛГАРИИ
Стоимость жизни в Болгарии в 2–3 раза ниже чешской, но есть региональные различия. Это влияет на расходы по содержанию недвижимости и привлекательность для долгосрочной аренды.
Ежемесячные расходы на жизнь (для семьи из 2 человек)
| Категория | София | Варна | Пловдив | Банско | Прага (для сравнения) |
|---|---|---|---|---|---|
|
Аренда 2-комн. квартиры
|
€400–700
|
€300–500
|
€250–400
|
€200–350
|
€800–1200
|
|
Коммунальные услуги
|
€80–120
|
€70–100
|
€60–90
|
€50–80
|
€150–200
|
|
Продукты питания
|
€200–300
|
€180–250
|
€160–220
|
€150–200
|
€300–450
|
|
Общественный транспорт
|
€20–30
|
€15–25
|
€15–20
|
€10–15
|
€50–70
|
|
Интернет и мобильная связь
|
€25–35
|
€25–35
|
€25–35
|
€25–35
|
€40–60
|
|
Рестораны и развлечения
|
€150–250
|
€120–200
|
€100–180
|
€80–150
|
€250–400
|
|
ИТОГО в месяц
|
€875–1435
|
€710–1110
|
€610–945
|
€515–830
|
€1590–2380
|
Цены указаны для комфортного европейского уровня жизни, можно жить значительно дешевле.
Стоимость коммунальных услуг для собственников
| Услуга | София | Варна | Курортные комплексы | Особенности |
|---|---|---|---|---|
|
Электроэнергия
|
€0,10/кВт·ч
|
€0,10/кВт·ч
|
€0,10/кВт·ч
|
Единый тариф по стране
|
|
Отопление (газ)
|
€40–80/месяц
|
€35–70/месяц
|
Редко
|
Сезон октябрь–апрель
|
|
Вода и канализация
|
€15–25/месяц
|
€12–20/месяц
|
€10–18/месяц
|
По счётчикам
|
|
Интернет
|
€12–20/месяц
|
€12–20/месяц
|
€15–25/месяц
|
Высокая скорость
|
|
Управление и обслуживание
|
€30–60/месяц
|
€25–50/месяц
|
€50–300/месяц
|
В комплексах дороже
|
|
Налог на недвижимость
|
€50–200/год
|
€30–150/год
|
€20–100/год
|
Зависит от кадастровой стоимости
|
В некоторых курортных комплексах сборы на обслуживание достигают €200–300 в месяц — это съедает прибыль от аренды.
Практические расходы на содержание квартиры
Реальные цифры на примере 2-комнатной квартиры 70 м² в разных локациях.
Ежемесячные расходы собственника (зима/лето)
| Статья расходов | София | Варна | Курортный комплекс |
|---|---|---|---|
|
Коммунальные услуги
|
€80–120 / €50–70
|
€70–100 / €40–60
|
€60–90 / €30–50
|
|
Управление домом
|
€40–60
|
€30–50
|
€100–250
|
|
Интернет
|
€15
|
€15
|
€20
|
|
Страхование
|
€10–15
|
€10–15
|
€15–20
|
|
Налоги (помесячно)
|
€10–20
|
€8–15
|
€5–12
|
|
ИТОГО зима/лето
|
€155–230 / €125–180
|
€133–195 / €103–155
|
€200–397 / €170–367
|
При расчёте доходности от аренды закладывайте 25–30% на содержание объекта — так получите реальную цифру прибыли.
Кейс калькулятор — Томаш К., IT-специалист из Праги
Сдать в аренду с сентября по май, летом работать удаленно из Болгарии в квартире у моря.
Объект: 2-комнатная квартира 70 м² в Бургасе Стоимость: €85 000 (2022 год)
Результаты за 2 года
| Показатель | 2023 | 2024 |
|---|---|---|
|
Доходы от аренды
|
€3 200
|
€4 800
|
|
Расходы (налоги, управление)
|
€1 400
|
€1 600
|
|
Чистая прибыль
|
€1 800
|
€3 200
|
|
Доходность
|
2.1%
|
4.9%
|
Дополнительно: рост стоимости квартиры до €95 000 (+€10 000 за 2 года).
Создайте Excel-таблицу со всеми расходами на 24 месяца — это покажет реальную окупаемость.
Ответы на главные вопросы покупателей
| Вопрос | Ответ |
| Можно ли гражданину ЕС купить землю в Болгарии? | Да, все ограничения отменены. По сельхозземлям нужна усиленная юридическая проверка |
| Сколько стоят все расходы при покупке? | 3–5% от стоимости: муниципальный налог 0,1–3%, нотариальные услуги, регистрационный сбор 0,1% |
| Какие ежегодные налоги платит собственник? | Имущественный 0,01–0,45% от кадастровой стоимости плюс мусорный сбор €30–120/год |
| Дают ли ипотеку иностранцам? | Да, все крупные банки кредитуют граждан ЕС. Первый взнос 20–40%, ставка от 3,5% |
| Какой налог с аренды? | 10% подоходный, но база уменьшается на 10% нормативных расходов. Фактически 9% |
| Нужно ли декларировать доходы в Чехии? | Да, согласно соглашению об избежании двойного налогообложения с зачётом уплаченного в Болгарии налога |
| Даёт ли покупка недвижимости право на ВНЖ? | Нет прямого права, но может учитываться при подаче по другим основаниям |
| Можно ли купить квартиру удаленно? | Технически да, через нотариальную доверенность, но рискованно без личного осмотра |
85% вопросов покупателей касаются именно налогов и процедур — поэтому мы детально разобрали эти темы в руководстве.
Заключение — получите профессиональную помощь
Покупка недвижимости в Болгарии для граждан Чехии — это реальная возможность улучшить качество жизни или создать источник дохода. Главное — правильно пройти все этапы и избежать типичных ошибок.
Налоги, сборы и другие данные могут изменяться — получите актуальную информацию на бесплатной консультации у наших специалистов.
Что входит в консультацию
| Услуга | Что получите |
| Налоговое планирование | Точный расчет всех расходов и оптимизация платежей |
| Анализ локаций | Подбор районов под ваши цели и бюджет |
| Банковские продукты | Сравнение ипотечных программ 5 ведущих банков |
| Прогноз доходности | Реалистичный расчёт прибыли от аренды на 3–5 лет |
| Юридическая защита | План минимизации рисков и защиты инвестиций |
Гражданство ЕС не освобождает от налоговых обязательств в стране проживания — доходы от болгарской недвижимости декларируйте дома. Оформите налоговый номер заранее через консульство — это ускорит процедуру на 1–2 недели.