.jpg)
Вы – гражданин Ирландии и хотите жилье у моря без бюрократических сюрпризов? В Болгарии покупка для граждан ЕС проходит по прозрачным правилам с предсказуемыми расходами. За 17 лет BolgarskiyDom провел более 3000 сделок для европейцев: мы проверяем объект, считаем налоги, проводим сделку в стандартные сроки. Пройдите материал – за 7–9 минут увидите бюджет, шаги и типичные риски, а в конце получите персональный расчет за 24 часа.
Вот что вы узнаете
| Раздел | Содержание |
|---|---|
| Права, проверки, бюджет сделки | |
| Нотариат, регистрация, первый год | |
| Налоги на аренду, продажу | |
| Расходы на жизнь, транспорт, связь |
Покупка недвижимости — этап подготовки
Граждане ЕС имеют право покупать любую недвижимость в Болгарии, но ключевые нюансы скрыты в деталях налогообложения и процедур.
Права граждан ЕС
| Что можно покупать | Ограничения | Процедура |
| Квартиры, дома, коммерция | Нет ограничений | Стандартная нотариальная |
| Земельные участки | Проверить целевое назначение | Due diligence обязательно |
| Сельхозземля | Ограничения сняты для ЕС | Верификация статуса участка |
Избежать рисков при покупке
Каждый аспект требует отдельной верификации — пропуск любого пункта может привести к блокировке сделки или скрытым расходам.
| Аспект | Что проверяем | Зачем | Источник |
| Право собственности | Чистота титула, обременения | Юридическая безопасность | Кадастр |
| Налоговая оценка | Официальная оценка муниципалитета | Расчет налогов | MinFin |
| Целевое назначение | Статус участка (urban/rural) | Законность строительства | Градплан |
| Финансирование | Пре-аппрув банка, LTV, ставка | Реалистичный бюджет | UniCredit |
Мы параллельно запрашиваем выписки реестра, налоговую оценку и подтверждаем муниципальную ставку — так бюджет сделки точен еще до резерва.
Структура расходов сделки
Муниципальный налог — основная переменная, которая может колебаться втрое в зависимости от локации.
| Платеж | Размер | База расчета | Кто устанавливает |
|---|---|---|---|
|
Муниципальный налог
|
0,1-3%
|
От цены/оценки (больше)
|
Муниципалитет
|
|
Госрегистрация
|
0,1%
|
От договорной цены
|
Агентство кадастра
|
|
Нотариальные
|
0,1-1,5% + НДС 20%
|
По тарифной сетке
|
Нотариальная палата
|
|
Агентские
|
2-3%
|
Рыночная практика
|
Агентство
|
|
ИТОГО
|
3-5%
|
От цены договора
|
Совокупно
|
Если налоговая оценка выше цены договора, муниципальный налог считают от неё — запрашивайте оценку заранее, не в день нотариуса.
Покупка квартиры — этап завершения
После резервирования процедура стандартизирована, но каждый этап имеет временные рамки и документооборот.
Алгоритм сделки
| Этап | Действия | Срок | Документы |
| Due diligence | Проверка права, долгов, оценки | 3-7 дней | Юридическое заключение |
| Нотариус | Подписание, расчеты | 1 день | Нотариальный акт |
| Регистрация | Кадастровое агентство | 1-3 дня | Свидетельство права |
| Коммунальные | Перевод лицевых счетов | 1-5 дней | Договоры с поставщиками |
Граждане ЕС могут находиться до 3 месяцев по ID/паспорту, но для покупки недвижимости визовый статус не критичен — сделка проходит стандартно.
Статус граждан ЕС в Болгарии
Для временного проживания достаточно паспорта ЕС, но длительное пребывание требует регистрации.
| Срок пребывания | Документ | Требования | Орган |
| До 3 месяцев | ID/паспорт ЕС | Безвизовый режим | На границе |
| 3+ месяца | Справка о регистрации | Адрес + доходы | Миграционная дирекция |
| 5+ лет | Постоянное проживание | Непрерывное пребывание | МВД Болгарии |
Для длительного проживания оформляется местная регистрация — потребуются адрес и подтверждение средств.
Ежегодные расходы собственника
"Такса поддержка" — специфический для Болгарии взнос, который многие покупатели не учитывают в бюджете.
| Статья | База расчета | Размер | Кто устанавливает |
| Налог на имущество | % от налоговой оценки | 0,1-0,45% | Муниципалитет |
| Местные сборы | За услуги (мусор и др.) | По тарифам | Муниципалитет |
| Такса поддержка | €/м² общей площади | 5-15 €/м²/год | Управляющая компания |
Перед авансом запрашивайте у УК полный перечень услуг и правила индексации — это исключает "сюрпризы" в будущем.
Коммерческое использование недвижимости
Налогообложение аренды для нерезидентов имеет особенности, которые влияют на итоговую доходность.
Налогообложение аренды
| Статус | База | Ставка | Вычеты | Отчетность |
| Нерезидент | Валовый доход | 10% финальный | Нет | У источника |
| Резидент | Чистый доход | Плоская ставка | Есть нормативные | Годовая |
Для нерезидента стандартный вычет расходов не предоставляется — налог считается с валовой выручки без учета расходов на ремонт, управление.
Налогообложение продажи
Льготы ЕС позволяют планировать горизонты владения для оптимизации налогообложения при выходе.
| Срок владения | Количество объектов | Налог | Условие |
| 3+ года | 1 жилой объект/год | 0% | Граждане ЕС/ЕЭЗ |
| 5+ лет | До 2 объектов | 0% | Граждане ЕС/ЕЭЗ |
| Менее сроков | Любое количество | 10% | С прироста стоимости |
Для льготы «одна жилплощадь 3+ года» важен статус «жилого» объекта и соблюдение календарного года — проверяем квалификацию объекта заранее.
Краткосрочная аренда (Airbnb)
По краткосрочной аренде у городов могут быть дополнительные требования сверх стандартного налогообложения.
| Аспект | Требование | Орган контроля |
| Регистрация | Может потребоваться | Муниципалитет |
| Налогообложение | 10% для нерезидентов | Налоговая |
| Локальные правила | Индивидуально по городам | Местные власти |
По краткосрочной аренде может потребоваться отдельная регистрация на уровне муниципалитета — даем локальную памятку по адресу.
Стоимость жизни – Болгария vs Ирландия
По данным Eurostat за 2024 год, разница в стоимости жизни между странами составляет более чем вдвое.
Индексы цен (EU = 100)
| Страна | Общий индекс | Жилье | Питание | Транспорт |
| Болгария | 60 | Низкий | Низкий | Низкий |
| Ирландия | 138 | Высокий | Высокий | Высокий |
«Низкая стоимость жизни» — не про всё сразу, проверяйте локальные тарифы, особенно в Софии и на популярных курортах.
Сравнение расходов – София vs Дублин
| Категория | София | Дублин | Экономия |
|---|---|---|---|
|
Аренда 1BR центр
|
~1,187 лв (~€607)
|
~€2,044
|
~70%
|
|
Обед в кафе
|
~€10,23
|
Значительно выше
|
~50%+
|
|
Городской транспорт
|
1,60 лв (~€0,82)
|
€2,00 (90 мин)
|
~60%
|
|
Бензин А95
|
~€1,21/л
|
~€1,71/л
|
~30%
|
|
Интернет дом
|
~€16,6/мес
|
Значительно выше
|
~50%+
|
В Болгарии интернет в крупных городах — оптика до квартиры по умеренным ценам, что делает «удаленную работу у моря» финансово привлекательной.
Медицинское обслуживание для ирландцев
EHIC обеспечивает базовое покрытие, но имеет ограничения по плановому лечению.
| Тип помощи | EHIC покрытие | Требования | Ограничения |
| Экстренная | Полное | Предъявление карты | Временное пребывание |
| Плановая | Ограниченное | Согласования | Предварительное одобрение |
| Специализированная | По медпоказаниям | Направления | Очереди/лимиты |
EHIC не покрывает плановые операции — такие случаи требуют отдельных процедур и согласований.
Ипотечное кредитование для ирландцев
Болгарские банки работают с иностранцами в EUR под залог объекта, но требования к доходам стандартные.
| Банк | Валюта | LTV | Требования к доходам |
| UniCredit Bulbank | EUR | До 80% | Справки о доходах |
| Другие банки | EUR | 60-80% | Подтверждение платежеспособности |
| Условие для ЕС | Работа с нерезидентами | Стандартные процедуры | Залог приобретаемого объекта |
Получаем пред-аппрув в 1-2 банках до резерва — так бюджет сделки не «поедет» и вы получите реалистичный лимит заранее.
FAQ — частые вопросы
| Вопрос | Ответ | Источник |
| Может ли ирландец купить землю? | Да, на равных с болгарами, проверить целевое назначение | Your Europe |
| Сколько стоят налоги покупки? | 3-5%: муниципальный 0,1-3%, реестр 0,1%, нотариус по шкале | PwC, Trifonov |
| Годовые платежи квартиры? | Налог 0,1-0,45% + такса поддержка 5-15 €/м²/год | MinFin, BolgarskiyDom |
| Налог аренды нерезидента? | 10% с валового дохода, удержание у источника | Airbnb Guide |
| Когда продажа без налога? | 1 жилой объект/год при владении 3+ года (ЕС/ЕЭЗ) | MinFin, CMS |
| Нужна ли ипотека иностранцу? | Да, банки кредитуют в EUR под залог объекта | UniCredit Bulbank |
| Срок пребывания без виз? | 3 месяца по ID/паспорту ЕС, далее регистрация | МВД Болгарии |
Главное для ирландцев за минуту
| Аспект | Детали | Источник |
| Основное право | Граждане ЕС покупают жилье и землю на равных с болгарами | Your Europe |
| Стоимость сделки | 3-5% от цены объекта | PwC, Trifonov |
| Годовые расходы | 0,1-0,45% налог + 5-15 €/м² такса поддержка | MinFin, BolgarskiyDom |
| Налог с аренды (нерезидент) | 10% с валового дохода | Airbnb Guide |
| Освобождение при продаже | 1 объект в год при владении 3+ года | MinFin, CMS |
Теперь у вас есть полная карта процесса покупки недвижимости в Болгарии для граждан Ирландии: права ЕС, структура расходов сделки, ежегодные платежи, налогообложение аренды и продажи, сравнение стоимости жизни с Дублином.
Информация носит справочный характер. Ставки различаются по муниципалитетам и меняются во времени — перед сделкой мы подтверждаем актуальность каждого пункта.
Для сельхозземли финальная возможность покупки зависит от целевого назначения – это проверяется в правовой проверке до резерва, не после. Заранее согласуйте способ расчетов с нотариусом и банком – это снижает риск задержки подписания из‑за лимитов переводов.