.jpg)
Покупка жилья на этапе котлована в Болгарии позволяет сэкономить до 20% от финальной стоимости. Инвесторы выбирают новостройки на стадии котлована ради двух факторов. Это гарантированный рост цены и возможность войти в сделку с минимальным капиталом.
Однако сделки на ранних этапах несут прямые финансовые риски. Инвесторы теряют до 30% капитала на долгострое, если не проверяют финансы компании заранее. Чтобы купить квартиру на стадии котлована безопасно, нужно уметь проверять активы застройщика.
Навигация по рискам и выгодам| Раздел | Польза для покупателя |
|---|---|
| Где начинается зона риска ниже 800 евро | |
| Шенген и инфляция – прогноз роста цены | |
| Ипотека на этапе котлована или рассрочка – что доступно | |
| Почему покупка квартиры на котловане требует проверки электричества | |
| Как мы проверяем ЖК на этапе котлована |
Градация цен – рынок котлована от 800 евро
В 2026 году котлован – это низкий вход, но с ловушками. Важно понимать, что стоит за ценником.
- Горячее предложение до 800 евро за кв.м. Сигнал беды. Застройщик экономит на материалах или у него проблемы с землей. Риск долгостроя максимальный.
- Старт рынка от 800 до 1000 евро за кв.м. Базовый уровень. Здесь возможен хороший рост, но требуется глубокий аудит финансов застройщика.
- Рабочий диапазон от 1200 евро за кв.м. Стабильные проекты с историей сдачи. Самый безопасный сегмент для консервативного инвестора.
Покупать на уровне котлована – выгодно
Главная причина спроса – заработок на этапах стройки. Инфляция гонит цены вверх на 15–20% за год строительства. Дополнительный драйвер – вступление в Шенген, которое увеличивает спрос и сокращает окно входа на ликвидные лоты.
В элитных проектах Святого Власа покупка квартиры на этапе котлована позволяет зафиксировать цену сегодня. К моменту сдачи в 2027 году вы получаете актив, который стоит значительно дороже.
Сравнение вариантов
Риски заморозки средств на 2–3 года и потери при перепродаже с дисконтом 30%.
Рост 20–25% к сдаче и возможность перепродажи без потери стоимости.
Ликвидность всегда важнее стартовой цены. Разумнее инвестировать в надежный объект, который гарантированно достроится, чем гнаться за минимальным чеком в проектах без перспектив завершения.
Ипотека или рассрочка – схема оплаты
Многие ищут возможность взять кредит, но ипотека на стадии котлована в Болгарии для иностранцев недоступна. Банки требуют готовый документ о вводе в эксплуатацию. Поэтому рынок работает через внутреннюю рассрочку.
Почему это безопасно
- Первый взнос 20–30%. Нужен только для фиксации цены.
- Оплата по этапам. Остаток вносится по мере строительства. Фундамент, крыша, отделка.
- 0% переплаты. Платежи привязаны к прогрессу объекта, без банковских процентов.
Типовой график платежей
| Этап | Взнос | Суть этапа |
| Депозит | 2000 € | Бронь конкретной студии на стадии котлована |
| Старт | 30% | Подписание договора и первый взнос |
| Стройка | 20-20-20% или 15-15-15-15% | Равные платежи раз в квартал или полгода |
| Ключи | 10% | Финальный расчет у нотариуса |
Этот график не является жестким правилом. Мы часто согласовываем индивидуальные условия для наших клиентов, привязывая платежи к летнему сезону или продаже ваших других активов.
Сдача котлована в эксплуатацию – что вы получаете
Важно понимать: вы покупаете на стадии котлована, чтобы зафиксировать цену, но жить в квартире сможете только после завершения стройки. Хорошая новость в том, что в Болгарии вам не придется делать ремонт с нуля.
В отличие от многих стран, где сдают "голые стены", здесь стандарт рынка – полная чистовая отделка под ключ.
Что будет готово к моменту получения ключей
- Санузел. Плитка, душ, унитаз, смесители и бойлер. Все установлено и работает.
- Стены и пол. Ламинат или плитка, покраска стен.
- Электрика и Климат. Розетки, выключатели, выводы под кондиционеры.
- Теплоизоляция. Новые дома строятся по стандартам ЕС, что снижает счета за отопление зимой на 30–40% по сравнению со старым фондом.
Даже если это покупка на этапе котлована, в Болгарии действует закон ЗУТ. Застройщик обязан исправлять брак. Если потечет кран или осыплется штукатурка – это делает строительная компания за свой счет.
Новостройки на стадии котлована – акты 14, 15 и 16
Именно здесь теряют деньги неопытные покупатели. Важно понимать путь, который проходит ваша инвестиция от котлована до жилого состояния.
Этапы готовности
Акт 14 – каркас.
Есть стены и крыша. Юридически вы уже становитесь собственником (получаете нотариальный акт), но жить в доме еще нельзя.
Акт 15 – готовность.
Стройка завершена, есть вода и свет. Главный риск скрыт здесь. На этом этапе дом часто подключен к промышленному электричеству. Тариф в 2-3 раза выше обычного.
Акт 16 – жилой фонд.
Финал. Счета за свет и воду переводятся на бытовые тарифы. Только сейчас объект становится полноценным жильем без переплат за ресурсы.
Никогда не подписывайте акт приемки без проверки счетчиков. Если в здании до сих пор промышленное напряжение, ваши коммунальные расходы уничтожат всю экономику аренды.
Купить жилье на котловане – цена ошибки
Квартира на уровне котлована – это инструмент для тех, кто умеет считать деньги, но не хочет рисковать зря.
- Покупка квартиры на стадии котлована у новичка создает риск заморозки стройки.
- Счета по 300 евро в месяц за электричество при промышленном тарифе (на этапе Акт 15).
- Дисконт 30% при попытке срочно продать неликвидный объект.
- Вход в рынок с 30% капитала.
- Рост цены к сдаче на 20–25%.
- Рассрочка 0% без участия банков
Покупка квартиры на этапе строительства с BolgarskiyDom
В 2026 году 70% сделок проходят дистанционно. Чтобы это было безопасно, мы используем тройную проверку.
Наш фильтр безопасности
- Юридическая чистота. Проверка земли на долги и ипотеки.
- История. Анализ реально сданных домов за последние 10 лет.
- Скрытые платежи. Расчет налогов и таксы поддержки.
Не рискуйте своими деньгами. Получите от нас честный аудит объекта до того, как внесете депозит.
