Не покупайте недвижимость в Болгарии, пока не прочитаете эту статью
Граждане Германии входят в пятерку самых активных покупателей недвижимости в Болгарии. Даже в условиях карантина спрос со стороны немцев оставался высоким, а в 2021 году увеличился еще больше. Что же побуждает немцев вкладывать средства в болгарские «квадраты»? Как правильно выбрать недвижимость в этой стране? Что нужно учитывать при покупке? Как обойти опасности и подводные камни? Мы подготовили эту статью, чтобы помочь вам найти ответы на эти вопросы.
Причины популярности Болгарии
Курорты на любой вкус. Болгария – недорогое направление для круглогодичного отдыха. В первую очередь, эта балканская страна знаменита черноморскими курортами. Однако есть здесь и бальнеологические зоны с минеральной водой и уникальной по свойствам лечебной грязью, горнолыжные курорты с современными трассами, яркие природные достопримечательности (Болгария занимает 2 место в мире по числу минеральных источников).
Приемлемые цены.
Вывеска «недорого» здесь характеризует практически все: продукты питания, топливо, одежду, развлечения и лечение, недвижимость. Например, средняя стоимость кв. метра жилья в Болгарии составляет 700 евро, в Софии и на черноморских курортах – 800-1000 евро. Это на 75% ниже, чем в Германии и других курортных государствах Еврозоны (Италии, Греции, Испании, Португалии).
Смотрите горячие предложения в каталоге:
Простота оформления сделки.
Для покупки недвижимости в Болгарии необходим лишь заграничный паспорт и расчетный счет в болгарском банке. А начиная с 2012 года, для обладателей паспорта ЕС сняты все юридические ограничения на покупку земли.
Хорошее отношение болгар к немцам.
Болгария стремится к европейским ценностям и ориентируется в этом прежде всего на Германию. Немцы – частые гости на болгарских курортах, поэтому местное население доброжелательно относится к гражданам Германии.
Знаете ли вы?
За последние 8 лет Болгарию ежегодно посещали в среднем 500 тыс. туристов из Германии.
Размеренная жизнь и развлечения.
В Болгарии есть, что предложить разным категориям покупателей:
- живописная болгарская глубинка и небольшие морские города-курорты – для семей с детьми и любителей размеренного отдыха.
- крупные города (Варна, Бургас, София, Пловдив) или «тусовочные» курорты (Солнечный берег) – для молодежи и ценителей благ современной цивилизации.
- населенные пункты в районах Балканских гор (Родопы, Пирин, Рила) – для любителей активного отдыха и эко-туризма.
Удобное расположение.
Самолеты из Германии в Болгарию летают регулярно, особенно во время курортного сезона. Также отсюда рукой подать до Турции и Греции. Из Болгарию организуют многочисленные автобусные экскурсии по достопримечательностям этих стран.
Какая недвижимость интересует граждан Германии?
У немцев больше пользуется спросом недвижимость Бургасской области. Самые популярные города и курорты – Солнечный берег, Святой Влас, Несебр, Равда, Поморие, Созополь, Бургас. Здесь больше выбор жилых объектов, хорошие условия для отдыха и цены ниже, чем в северных районах (окрестности Варны).
В отличие от других категорий покупателей, немцы больше приобретают частные дома, или апартаменты с 1-2 спальнями. На долю этих категорий жилья приходится 90% запросов на покупку недвижимости. Студиями интересуются меньше.
Особенности рынка жилья на побережье
Курорты для временного и постоянного проживания.
Всю недвижимость на Черноморском побережье Болгарии можно разделить на две категории: для временного и круглогодичного постоянного проживания. Из более чем 20 болгарских курортов немногие подходят для постоянного проживания. В небольших курортных комплексах в межсезонье все замирает, закрываются магазины, рестораны, многие жилые комплексы.
Инфраструктура более крупных курортных комплексов и городов – Солнечный берег, Святой Влас, Несебр, Равда, Бургас и Варна подходит для круглогодичного проживания.
Вдоль береговой линии, помимо курортов, есть ряд сел, например Близнаци и Приселци. Эти населенные пункты можно рассмотреть желающим приобрести коттедж или сельский дом с участком земли в нескольких километрах от пляжной линии.
Будет интересно: Где лучше купить квартиру в Болгарии?
Цены на рынке.
Недвижимость в Болгарии в последнее время дорожает на 7-10% в год, в некоторых сегментах рост достигает 15%. Это связано с высоким спросом и инфляцией в строительстве, вызванной пандемией Covid-19.
В 2022 году жилье в Болгарии можно купить по следующим ценам: Студии – 25-35 тыс. евро;; Апартаменты с 1 спальней – 30 – 50 тыс. евро;; Частные дома – от 50 000 евро.
Посмотрите актуальные цены на недвижимость в 2021 году
Расположение частного сектора.
Необходимо учитывать, что частные дома в Болгарии расположены в основном в Варне, Бургасе и окрестностях этих городов. Также есть ряд сел вдоль береговой линии, где можно относительно недорого приобрести частный домик.
На известных болгарских курортах типа Солнечного берега и Святого Власа частных домов практически нет, так как здесь расположены в основном отели и многоквартирные комплексы. Небольшой частный сектор в этих районах располагается на удалении 5-10 км от береговой линии в небольших коттеджных поселках.
Посмотрите каталог частных домов на побережье Болгарии.
Особенности заключения сделок.
Иностранные граждане практически не сотрудничают с продавцами жилья напрямую, из-за незнания языка и тонкостей законодательства Болгарии. По статистике, до 98% сделок совершается через местные агентства недвижимости. Также во время пандемии все более востребован дистанционный формат сделок, без личного присутствия покупателей или продавцов через доверенных представителей.
Важно! Покупатель ничего не платит риэлтору за услуги. .
Процедура покупки недвижимости
Внесение резервационного депозита.
Покупатель оставляет продавцу или агентству резервационный депозит (обычно 2000 евро) и заключает договор резервирования. Задаток перечисляется на банковский адвокатский счет. Жилой объект снимают с продажи и готовят пакет документов для оформления сделки (обычно подготовка документов занимает 15–30 дней). Сумма депозита учитывается при окончательном расчете с продавцом. Сумма увеличивается в случае необходимости продления периода резервации по просьбе покупателя.
Нотариальное оформление сделки. Менеджер агентства, адвокат, продавец и покупатель встречаются у нотариуса (покупателя и продавца могут представлять их доверенные представители). Стороны подписывают документ, оплачивают нотариальные расходы, после окочательного расчета нотариус заверяет договор.
Регистрация документов в Булстате. Нотариальный договор регистрируют в суде и в реестре недвижимого имущества Булстат (срок 7 дней). После этого права собственности окончательно переходят к покупателю. В завершении новый собственник встает на учет как плательщик налога на недвижимость. Все этапы этой процедуры занимают до 60 дней.
Переоформление договоров на оказание коммунальных услуг. После того как готовы все документы, необходимо заключить договор обслуживания с управляющим комплексом и коммунальными службами. В договоре с управляющей компанией будет указан размер таксы поддержки комплекса и схема ее оплаты.
Сроки заключения договоров – произвольные.
Процесс занимает минимум 2 недели, максимум 4 недели.
Для выбора и оформления объекта необходимо 2 раза приехать в Болгарию:
Выбор и резервация объекта.
Заключение и нотариальное заверение договора.
Возможен и дистанционный вариант сотрудничества, который не требует вашего присутствия в Болгарии на сделке. Все документы пересылаются по почте.
Агентство недвижимости «БолгарскийДом.ком» уже 14 лет помогает иностранным гражданам с покупкой жилья в Болгарии. За это время мы осуществили более 1000 успешных сделок, приобрели опыт, репутацию надежной компании и новых друзей в лице наших клиентов! Гарантируем 100% прозрачность и безопасность, помощь на всех этапах сделки. Учитываем все ваши предпочтения и пожелания. Узнайте больше о компании «БолгарскийДом.ком»
Наши клиенты из Германии
- Карл
- Откуда: Германия
- Регион: Ахелой
- Подробнее
- Татьяна
- Откуда: Германия
- Регион: Солнечный берег
- Подробнее
Как избежать подводных камней
Чтобы полностью насладиться преимуществами недвижимости в Болгарии и избежать разочарования, не спешите с покупкой, заранее определите возможные опасности и подводные камни.
Можно не заметить ветхость здания или невыгодное расположение жилья по отношению к магазинам и другим инфраструктурным объектам. Летом сложно учесть проблемы с отоплением квартиры в зимний период, а зимой легко не обратить внимание на закрытый ресторан, переполненный и шумный в курортный сезон.
Покупка на стадии строительства - это один из наиболее серьезных подводных камней, так как объект продажи не достроен или его вообще пока не существует. По сути, речь идет о покупке «кота в мешке». Покупатель значительно экономит в цене, однако рискует вложить деньги в «долгострой» или получить объект, не соответствующий изначально заявленным характеристикам.
Контракты купли-продажи, составленные адвокатами компаний-застройщиков, часто не содержат адекватных условий диверсификации рисков между покупателем и продавцом недвижимости.
Учитывайте, что квартира может быть заложена в банке, принадлежать нескольким владельцам или могут быть другие лица, имеющие права или претензии по отношению к этой собственности. Возможно наличие задолженности по налогам перед государством, несанкционированная перепланировка, неподходящий статус объекта в нотариальном договоре (гараж, ателье) и др.
Более подробно о проблемах недвижимости: здесь
Популярные вопросы и ответы
При оформлении жилого объекта в собственность покупателю придется заплатить около 4-5 % от стоимости объекта. Это нотариальный сбор, налог на сделку, гонорар адвоката и переводчика. Комиссионные агентству недвижимости оплачивает не покупатель, а продавец недвижимости.
Более подробно о расходах покупателя читайте: здесь
После перехода к вам прав собственности, вы должны будете оплачивать:
- Годовой налог на недвижимость – 0,15%
- Муниципальный сбор – (0,2-1% в зависимости от муниципалитета);
- Такса поддержки – ежегодный сбор за обслуживание жилого комплекса (от 50 до 3000 евро в год).
Основой для расчета годового налога на недвижимость и муниципального сбора служит кадастровая стоимость объекта (в 2-3 раза ниже рыночной). Узнайте подробнее о налогах и схеме оплаты налогов на недвижимость.
Заработок на аренде зависит от правильного выбора жилого комплекса и месторасположения недвижимости. Во время туристического сезона большим спросом у туристов пользуются объекты в раскрученных жилых комплексах с высоким уровнем комфорта. Также нужно учитывать, что чем популярнее курорт или район города, тем легче сдавать квартиру в аренду.
Прочитайте, как подобрать объекты с гарантированной арендой.
С немецким паспортом вы можете находиться на территории Болгарии до 90 дней. Если вы планируете приезд на больший срок, оформите разрешение на длительное пребывание в миграционной службе не позже 3-х месяцев после приезда. Для получения положительного ответа от болгарских властей, необходимо:
- Предъявить документы о владении собственностью на территории страны (или договор аренды недвижимости);
- Подтвердить требуемый уровень доходов (ежемесячный доход, банковский счет);
- Иметь медицинскую страховку, действующую на территории Болгарии, с требуемым уровнем страхового покрытия.
Да, болгарское законодательство позволяет законно сдавать недвижимость в аренду, при условии, что будут оплачены арендные доходы. Во время вашего отсутствия можно заключить договор с управляющей компанией, которая будет заниматься сдачей в аренду вашей квартиры или дома. Доходы от аренды будут перечислены вам на банковский счет или переданы другим оговоренным заранее способом. Гонорар управляющей компании составляет около 25%.
