Компания «BolgarskiyDom» предлагает вашему вниманию краткий обзор рынка недвижимости Болгарии за 2016 год. Надеемся, что подготовленный анализ и сделанные нашими аналитиками прогнозы помогут вам ответить на следующие вопросы:
- Выгодно ли сейчас покупать недвижимость в Болгарии?
- Куда инвестировать средства: в городское или курортное жилье, жилую или коммерческую недвижимость?
- Какова текущая ситуация в Болгарии и по какой траектории будет двигаться рынок недвижимости в краткосрочной и долгосрочной перспективе?
Рынок недвижимости в Болгарии – экскурс в историю
Развитие рынка недвижимости в период с 2000 по 2017 годы прошло в несколько стадий.
- 2000–2008 гг. – «Бум». Этот период характеризуется резким увеличением спроса на болгарские «квадраты» со стороны покупателей из Западной Европы и России, активизацией строительства и стремительным ростом цен (более 300%).
- 2008–2012 гг – «Обвал». Вследствие мирового экономического кризиса 2008 года, спрос на болгарское жилье резко снижается, начинается затяжное падение цен. К 2012 году болгарская недвижимость теряет в цене до 40% от пикового докризисного уровня.
- 2013-2014 гг – «Стабилизация». В 2013 году в Болгарии цены достигают "дна", а в 2014 году начинают расти впервые с начала кризиса.
- 2015 – настоящее время – «Рост». Ценовой тренд в 2015 году незначительно устремляется вверх. Увеличение спроса и рост цен особо заметны в столице и крупных городах Болгарии.
5 Тенденций на рынке недвижимости в 2016 году
1. Стабилизация сектора курортного жилья. В 2016 году на черноморском рынке царит "штиль". Не наблюдается ажиотажного спроса на жилье, или, наоборот, массовой продажи жилых объектов. Предложение лишь незначительно превышает спрос, что исключает резкие колебания цен, однако все же тянет ценовую планку вниз.
Причины: на рынке достигнута более или менее адекватная цена. И хотя риэлторы отмечают увеличение количества продавцов, преимущественно среди граждан России, растущее предложение компенсируется за счет стабильного притока новых покупателей.2. Рост внутреннего спроса. Впервые за долгое время риэлторы отмечают увеличение внутреннего спроса. Все больше болгар становятся покупателями жилых объектов, как в городах, так и на морских курортах. В приморском регионе покупатели с болгарским паспортом заключают 30-40% от общего количества сделок с недвижимостью. Основная цель большинства покупателей – получение доходов от сдачи в аренду.
Причины:
- Улучшение макроэкономической ситуации в Болгарии.
- Снижение стоимости ипотечных кредитов (до 3,5-4,5% годовых) и упрощение процедуры получения банковской ссуды.
- Снижение банковских процентов по депозитам. Средняя процентная ставка по депозитам составила 1-2%, в то время как доходность недвижимости колеблется в пределах 4-7%.
3. Изменение структуры иностранных покупателей. В 2015-2016 гг. количество российских покупателей недвижимости сократилось примерно на треть. В то же время на рынок пришли новые игроки – белорусы, украинцы, поляки. В прошлом году болгарские риэлторы отметили увеличение запросов на покупку недвижимости со стороны граждан Германии, Израиля, Румынии прибалтийских государств.
Причины:
- Снижение покупательской способности россиян и политическая напряженность в отношениях с Европой.
- Доступные по сравнению с другими направлениями цены и поиск европейцами новых вариантов для инвестиций.
4. Бум в сегменте городской недвижимости. В Софии, Варне, Бургасе и Пловдиве рост цен значительно превышает средние по Болгарии значения. По данным на конец декабря, цены в столице Болгарии выросли на 10%, в Варне и Бургасе на 5,8% и 7,3%. соответственно.
Причины:
- Рост внутреннего спроса на фоне доступной ипотеки и низкой доходности банковских вкладов.
- Нехватка современных объектов на рынке.
- Высокая арендная доходность городской недвижимости.
5. Рост популярности коммерческих площадей. Уже несколько лет подряд рынок коммерческой недвижимости Болгарии растет двузначными числами, увеличивается количество запросов на покупку офисных и торговых помещений, активизируется строительство новых объектов.
Причины:
- Острая нехватка коммерческих помещений в городах Болгарии.
- Высокая доходность коммерческой недвижимости (8,75%-11% в зависимости от типа).
Динамика цен за 2016 год
Цены на недвижимость росли на протяжении всего 2016 года. По данным болгарского Национального статистического Института с поквартальной разбивкой, в каждом квартале 2016 года наблюдался рост цен в сравнении с аналогичным периодом 2015 года. Причем, положительная динамика была отмечена как на первичном рынке, так и в сегменте вторичного жилья. Данные НСИ по изменению цен приведены в нижеследующей таблице.
| Категория | Кварталы 2016 г. / изменение в % по сравнению с 2015 г. | |||
| І | ІІ | ІІІ | IV | |
| Общее изменение | +4,6 % | +6,5 % | +8,8 % | +8,1 % |
| Новое жилье | +5,8 % | +4,9 % | +7,9 % | +7,0 % |
| Вторичная недвижимость | +3,8 % | +7,5 % | +9,3 % | +8,8 % |
Изменения цен в каждом квартале по сравнению с предыдущим приведены ниже.
| Категория | Кварталы 2016 г. / изменение в % по сравнению с предыдущим кв. 2016 г. | |||
| І | ІІ | ІІІ | IV | |
| Общее изменение | +1,1 % | +2,8 % | +1,6 % | +2,4 % |
| Новое жилье | +0,3 % | +1,1 % | +3,8 % | +1,7 % |
| Вторичная недвижимость | +1,6 % | +3,7 % | +0,4 % | +2,8 % |
Прогноз развития рынка недвижимости на 2017 год
Покупатели из России начнут возвращаться на рынок. Укрепление рубля удешевляет стоимость болгарского жилья для граждан России. Учитывая этот факт вкупе с ростом цен на нефть и стабилизацией российской экономики, эксперты надеются на активизацию продаж покупателям из России.
Цены на недвижимость в городах продолжат расти. Спрос и предложение на рынке сравняются только через несколько лет, поэтому рост покупательской активности будет наблюдаться и на протяжении 2017 года.
Средняя ценовая планка увеличится. На фоне растущего спроса цены на недвижимость в Болгарии в 2017 году продолжат расти. Особенно это касается крупных городов.
